Что имеет право тсж. Полномочия и обязанности ТСЖ перед жильцами, что могут делать, а на что не имеют права? Плюсы и минусы ТСЖ

Обязанности ТСЖ

ТСЖ подписывает договор с ресурсоснабжающей компанией или само производит ресурсы, которые необходимы для того, чтобы предоставить жильцам и собственникам в необходимом объеме качественные коммунальные услуги. Товарищество занимается обслуживанием внутридомовых инженерных систем, которые используются для предоставления этих услуг (как с привлечением иных лиц, так и самостоятельно).

В области начисления оплаты за коммунальные услуги на правление товарищества собственников жилья положены такие обязанности как:

уменьшение размеров платежей в установленном порядке (к примеру, в случае зафиксированных перебоев в электроподаче);
проверка размеров оплаты за услуги по требованию потребителей и не позже чем через три рабочих дня осуществление выдачи документации, которая подтверждает правильность начисленных платежей, при учете качества оказанных услуг и предусмотренных законодательством и договором штрафов, неустоек, пеней;
обеспечение гласности и прозрачности функционирования товарищества, для чего при наличии общедомовых (коллективных) счетчиков заводят журнал учета показаний (это позволит по запросам потребителей в течении рабочего дня предоставлять им выписки из него);
при обнаружении неполадок в работе инженерных систем внутри дома или инженерных оборудования и коммуникаций, которые размещены вне дома, ТСЖ в лице правления должно донести это до собственников на протяжении суток и предоставить возможный прогноз (насколько долго возможна приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг).

По требованию каждого из собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме ТСЖ обязано предоставлять следующие сведения:

название, адрес и контактный телефон аварийной и диспетчерской службы,
тарифы на коммунальные услуги и надбавки к ним, форму и порядок их оплаты, их качественные параметры,
предельный срок для ликвидации аварийных ситуаций и прочих нарушений по предоставлению коммунальных услуг.

Кроме того, руководство ТСЖ обязано сообщить жильцам о плановых приостановках в предоставлении услуг. Причем делать это необходимо не позже чем за 10 дней до начала такого перерыва.

Для гарантированного выполнения компетентными органами товарищества их обязанностей предусматриваются меры ответственности.

Вот основания для применения подобных мер:

нарушение порядка и качества по оказанию соответствующих услуг;
ущерб, который причинен жизни, здоровью или имуществу собственника или граждан, с ним проживающих, в связи с не предоставлением услуг или ненадлежащего качества услуг.

В данной ситуации не берется во внимание отсутствие вины руководства товарищества. Но им удастся избежать ответственности за плохое качество коммунальных услуг, если они смогут доказать, что данный факт является последствием форс-мажорных обстоятельств.

Стоит отметить, что нарушенные обязательства со стороны нанятых ТСЖ обслуживающих компаний или убыточная финансово хозяйственная деятельность ТСЖ в связи с неверными действиями управленческих органов не имеют отношения к форс - мажорным обстоятельствам.

Устав ТСЖ предусматривает ряд случаев, при которых члены правления товарищества понесут ответственность.

Права ТСЖ

ТСЖ имеет право потребовать внести оплату за потребленные услуги (совместно с уплатой соответствующих неустоек и прочих штрафных санкций, если есть задолженность).

Руководство ТСЖ также вправе потребовать, чтобы в жилье, которое занимает собственник, допустили сотрудников или представителей товарищества, работников аварийных служб. Они проведут осмотр и дадут оценку санитарного и технического состояния оборудования внутри квартиры, а также выполнят требуемый ремонт.

С потребителями им нужно будет согласовать время посещения, хотя это правило не действует в тех случаях, когда речь идет о ликвидации аварии. При отказе в допуске представителей ТСЖ, если по вине жильца будет нанесен вред (к примеру, залиты соседи по причине неисправной системы водоснабжения), ТСЖ вправе настоять на полной компенсации убытка.

Руководство товарищества имеет право приостановить или ограничить подачу неплательщику за неуплату горячего водоснабжения (горячей воды), газа и электричества.

Стоит отметить, что отключение ТСЖ отопления, канализации и холодной воды находится под запретом.

Различия прав владельца жилого помещения и участника товарищества собственников жилья

Давайте уточним статус собственников в многоэтажных домах. Ими могут являться российские граждане или те, кто не имеет гражданства РФ, однако приобрел в собственность жилище в результате заключения сделки купли-продажи, мены, дарения, получив наследство или по договору ренты. Они обладают равными правами и возможностями не только в отношении своих квартир, но в отношении общих помещений (лестничных клеток, межэтажных переходов, холлов и коридоров, подсобок, подвалов и чердаков, а также помещений нежилого фонда).

Различия между их правами и правами членов ТСЖ могут проявиться в результате выбора формы управления домом. Она бывает различной (ТСЖ, Управляющая компания, ЖСК или непосредственное управление). В любом случае за собственниками жилых помещений остается право на выбор такой формы. Ее выбирают на общем собрании всех жильцов многоквартирного дома, на котором перед большинством жильцов возникает также вопрос реализации своего права быть избранным в качестве члена в данную структуру. Вступить в членство или остаться индивидуалом - право выбора каждого.

Так каковы же их правовые различия? Разумеется, в праве на собственность их не существует и не может существовать, поскольку никто не имеет права на ограничение прав и свобод собственника (пользования и распоряжения своей собственностью, содержания жилья в надлежащем порядке, свободного доступа к нему и пр.).

Исключительные права членов ТСЖ:

участие в управленческой деятельности в отношении многоквартирного дома;
право на участие в выборах органов управления ТСЖ;
право быть избранным в вышеуказанный орган;
участие в обсуждении проблем и принятии соответствующих решений по благоустройству придомовой зоны;
установки видеонаблюдения, системы пропускного режима, обустройства детских площадок и ремонтных работ в местах общего использования;
право принятия решений о назначении оклада членам правления ТСЖ и председателю ТСЖ;
принимать смету доходов и расходов, штатное расписание ТСЖ;
право утверждения финансовой годовой отчетности;
принятия участия в решение о сдаче в аренду помещений их нежилого фонда и др.

Права собственников помещений в многоквартирном доме (не члены ТСЖ):

присутствия на общем собрании и участия в обсуждениях, однако, без права голоса;
права избрания в ревизионную комиссию ТСЖ;
быть проинформированными касательно принятых на общем собрании и правлением ТСЖ решений;
получения заверенных копий всей документации в отношении их прав и обязанностей;
право требования разъяснений о платежных начислениях;
обращения в полицию, прокуратуру или судебную инстанцию для защиты своих нарушенных прав и пр.

Делать выводы касательно того, становится ли участником товарищества или подписывать гражданско-правовой договор следует в зависимости от того, насколько Вы желаете принимать активное участие в управлении домом. Если Вам по душе держаться в стороне голосований и регулярных собраний - эта деятельность не для Вас.

Также необходимо отметить, что члены ТСЖ и собственники помещений не являющиеся членами ТСЖ в вопросах уплаты расходов в отношении дома (на содержание и ремонт) равны. То есть и члены ТСЖ и просто собственники квартир в доме обязаны оплачивать плату за содержание общего имущества (п. 1 ст. 39 ЖК, ст. 249 ГК).

Отказ от участия в товариществе или уклонение от заключения договора с ТСЖ не освободит хозяина жилья от уплаты расходов на ремонт и содержание общего имущества. При невыполнении владельцами квартир в доме собственных обязательств касательно участия в общих расходах ТСЖ имеет право обратиться в суд с требованием о принудительном возмещении обязательных взносов и платежей (п. 3 ст. 137 ЖК РФ).

Остались еще вопросы? Хотите получить ответы на них?

Здесь Вы можете задать вопрос бесплатно экспертам или юристам портала gkh-konsultant.ru.

При рассмотрении обращений граждан на незаконные действия ТСЖ, ЖЭК Управлением проведено 38 проверок данных предприятий, в 16 случаях выявлены факты нарушения действующего законодательства или в 42%, оказано содействие в решении проблем собственников помещений. К административной ответственности привлечены юридические лица, должностные лица. Выявлены факты самостоятельного применения мер по повышению оплаты за представленные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме при не исполнении ими своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья. Надо знать, что только в судебном порядке вправе ТСЖ потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищества собственников жилья - это увеличение роли собственников квартир в решении вопросов содержания многоквартирного дома. Неизменное условие достижения данной цели - инициатива и разумная активность самих собственников жилья.
Член ТСЖ должен знать, что главой 13 Федерального закона РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ «Жилищный кодекс» предусмотрено следующее. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества.
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должнос тным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Все вышеперечисленные права товарищество реализует с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества. У таких собственников помещений есть право самостоятельно управлять своей частью имущества или заключить договор с товариществом. Поскольку собственники помещений не являются членами товарищества, они не вправе рассчитывать на доходы товарищества от его деятельности и его имущества. Поэтому и нести бремя расходов на содержание имущества товарищества, его работников и органов управления эти собственники не обязаны.

Товарищество не имеет права включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.

Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером платежей, которые им предлагают оплачивать как плату за жилое помещение товарищества собственников жилья по договору, то у собственников жилых помещений есть право оплачивать причитающиеся платежи (плату за жилое помещение) в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы товарищества собственников жилья.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

Согласно , распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Положение имеет большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 ЖК РФ не должен нарушать норму ГК РФ, как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы ЖК РФ, затрагивающие имущественные отношения, регулируемые ГК РФ, согласно , не должны противоречить нормам ГК РФ, и в случае такого противоречия применяются нормы ГК РФ. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.

Права товарищества, предусмотренные п. 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе осуществлять только с согласия, как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно , граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имущество в собственность только по своему решению. Принудительно имущество в собственность приобретаться не может.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией, как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.

Товарищества собственников жилья, которые созданы собственниками домов (на одну семью), дач, вправе принудительно требовать со своих членов только оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества собственников домов, но никак не расходов на ремонт домов собственников: свои дома собственники обязаны содержать самостоятельно (), если члены товарищества не договорились об ином.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.

В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Перечисленные в статье 138 ЖК РФ обязанности товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, созданной для обеспечения потребностей собственников жилых помещений в управлении, содержании общего имущества собственников, не все соответствуют правовой природе некоммерческого юридического лица. Указанные обязанности носят административный характер и больше соответствуют органам власти или государственным учреждениям, наделенным определенными властными полномочиями.

Товарищество собственников жилья создается собственниками жилых помещений, и обязанности возникают у товарищества именно перед своими членами. Товарищество не вправе контролировать действия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества. Попытка уравнять положение собственников жилых помещений (не членов товарищества) с членами товарищества является ничем иным, как формой обязательного подчинения лиц, не являющихся членами товарищества, его уставу и принимаемым решениям. Это уже признавалось Конституционным Судом РФ не соответствующим ст. 30 Конституции РФ.

Поэтому обязанности товарищества, установленные в п. 5-8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников жилых помещений. Перечисленные в п. 5-8 обязанности товарищества могут возникнуть только из договора между собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья.

Любое юридическое лицо, к коим можно смело относить и товарищество собственников, имеет как права, так и обязанности.

Источники информации об обязанностях участников товарищества, членов его правления и председателя отражены в Жилищном кодексе РФ.

Помимо законов и подзаконных актов Устав товарищества содержит сведения о требованиях к деятельности ТСЖ. В данном документе еще на этапе формирования собственники жилья могут отразить все нюансы, требующие особого внимания.

В соответствие со статьей 138 ЖК РФ , товарищество собственников жилья обязано:

обеспечивать надлежащее состояние общего имущества;
следить за соблюдением прав и обязанностей собственников жилья;
представлять законные интересы собственников и т.д.

СПРАВКА: Иными словами, деятельность ТСЖ должна быть направлена на представление интересов собственников жилья, соблюдение их прав и управление совместным имуществом.

Для достижения целей, указанных в Уставе, товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью.

Должен ли быть в товариществе кассовый аппарат?

Стоит учесть, что мы говорим о некоммерческой организации, целью которой является совместное управление многоквартирным домом, обеспечение сохранности совместного имущества и осуществление деятельности от имени собственников жилья.

Из этой формулировки становится понятно, что денежные средства, получаемые ТСЖ от жильцов и собственников в виде взносов, не являются выручкой.

Иными словами, ТСЖ не является самостоятельной организацией, а действует лишь в интересах домовладельцев (заключает договор на обеспечение дома коммунальными услугами, содержание и проведение текущего или капитального ремонта и т.д.).

ВНИМАНИЕ: Исходя из этого, использование в Товариществе контрольно-кассовой техники не является обязательным условием для осуществления данной деятельности.

Данную точку зрения разделяют представители Налоговых и Судебных органов.

Что входит в обязанности правления?

Данный вопрос раскрыт в статье 148 ЖК РФ . Руководящий орган ТСЖ выбирается на общем собрании из числа прочих собственников. Представители правления имеют обязанности перед остальными участниками товарищества и проверяющими органами.

К ним относятся:

ВАЖНО: Руководящий орган берет на себя обязанности по соблюдению прав собственников в рамках законов РФ, а также стремится к улучшению жилищных условий всех участников.

Результаты работы ежегодно обсуждаются на собрании товарищества, на котором полномочия руководящего состава могут быть продолжены. В случае прекращения деятельности прежнего председателя и членов правления требуется избрание нового руководящего органа.

Ответственность за кражу на территории товарищества

На законодательном уровне закреплено, что ТСЖ являются юридическими лицами, а значит ответственность за различные правонарушения наступает как для членов правления, так и для самих участников товарищества.

ТСЖ несет ответ за бездействия третьих лиц, повлекших порчу или пропажу имущества.

Невозможность влияния на обстоятельства не являются приемлемыми.

В случае возникновения кражи имущества, принадлежащего обществу, отдельным собственникам жилья или третьим лицам наступает уголовная ответственность. Отгораживая территорию вокруг подведомственного дома, товарищество тем самым несет на себе материальную ответственность за правонарушения, произошедшие на ней.

ВНИМАНИЕ: Только наличие обстоятельств непреодолимой силы, таких как стихийное бедствие, является поводом для ограничения ответственности.

Любой вред имуществу, в том числе кража, должен быть полностью компенсирован пострадавшему силами товарищества.

Что делать, если ТСЖ не выполняет свои обязанности?

В Жилищном и Гражданском кодексах нет отсылки к ответственности, которую несут представители ТСЖ, члены правления или председатель. Однако, это не значит, что их нельзя привлечь к ответу в случае выявления нарушений закона.

При создании ТСЖ формируется устав, в котором должен содержаться пункт «в соответствии с действующим законодательством РФ». Это значит, что все участники ТСЖ, в том числе представители правления и председатель, могут понести наказание в случаях, если будет доказана:

ВАЖНО: Первичной контроль деятельности ТСЖ должен осуществляться силами самих жильцов.

Если решить разногласия в управлении общедомовым имуществом не представляется возможным, то жильцы могут избрать нового председателя на очередном собрании или обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

совместное руководство и распоряжение ;
получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

утверждается всеми владельцами квартир;
должен быть пронумерован и подписан председателем;
подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

адреса входящих в ТСЖ зданий;
место и дата составления;
цель, с которой создавалось товарищество;
права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

наименование товарищества собственников жилья;
юридический адрес ТСЖ;
данные ИНН;
дату создания;
перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

подбор персонала;
сдача отчетности в налоговую;
ведение и хранение учета товарищества;
заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
проведение ремонтных работ;
распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.