ЖСК могут управлять многоквартирным домом! Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Понятие, организация, устав, органы управления. Прием в члены кооператива Суть ревизионной комиссии

Описание:

Управление жилыми домами

Опыт одного ЖСК

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания… и пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управление может осуществляться посредством согласованной деятельности самих собственников помещений или с помощью лиц (управляющих компаний), привлеченных жильцами. В некоторых случаях управление самими жильцами более эффективно, а успешное решение энерго-сберегающих вопросов становится возможным только после налаживания четкого функционирования системы управления домом, и решающую роль здесь играет человеческий фактор. Это подтвердила беседа с доктором технических наук, профессором, руководителем лаборатории НИИ строительной физики Л. А. Гулабянцем , которому в течение последних семи лет помимо основной работы довелось выполнять функции председателя правления дома ЖСК ГлавАПУ.

Какой дом находится на Вашем попечении?

Кирпичный 14-этажный одноподъездный 108-квартирный дом с лоджиями постройки 1967 года. В свое время дом считался даже элитным. Построен он был не по типовому проекту, а по «проекту повторного применения». По меркам сегодняшнего дня это довольно скромный дом с небольшим бюджетом. Типичный ЖСК, который не следует путать с появившимися уже после перестройки ТСЖ, т. к. они существенно отличаются друг от друга. Прежде всего, контингентом проживающих людей. В ТСЖ большинство жителей – это люди нового поколения. Те, кто покупает квартиры в домах ТСЖ, уже знают, что за все нужно платить. ТСЖ – это, как правило, крупные дома или объединение нескольких домов. Здесь действительно есть возможность полной реализации самоуправления. Бюджет ТСЖ позволяет нанять управ-ляющего, а также электриков, сантехников, дворников, охранников и т. д. Совсем другая ситуация в ЖСК, созданных еще в советское время. Наш дом небольшой по нынешним масштабам, и расслоение владельцев квартир по финансовым возможностям в нем колоссальное. В таких домах обычно значительную часть проживающих составляют пожилые люди – пенсионеры, льготники со скромными доходами. Поэтому хоть все квартиры оформлены как частная собственность, не все владельцы этой собственности могут содержать ее в хорошем состоянии. Отсюда их пассивное отношение к дому в целом.

Существенная разница между ТСЖ и ЖСК заключается в том, что ТСЖ имеет право ведения хозяйственной деятельности с целью извлечения и распределения между членами прибыли. ЖСК не имеет такого права. Например, весь доход от сдачи нежилых помещений в аренду можно тратить только на поддержание технического состояния дома.

В этом – юридическая разница, а в остальном ТСЖ и ЖСК схожи. Только деньги разные, масштабы деятельности отличны, ментальность жителей неодинакова. ТСЖ по сути не только самоуправ-ляемая, но и во многом самообслуживающаяся организация. Естественно, как уровень обслуживания, так и затраты на это обслуживание в ТСЖ выше, чем в ЖСК. Мы же, выбрав самоуправление, вынуждены находиться на обслуживании у ДЕЗ. Например, если лифт сломался, обращаемся в районную диспетчерскую и ждем, иногда сутками, когда смогут направить специалиста и устранить неполадку. В ТСЖ, поскольку есть свои дежурные механики-лифтеры, через 15 мин. придут и починят лифт, потому что они находятся рядом и ничего кроме своих домов не обслуживают. То же самое с сантехниками и прочими специалистами.

Почему Вы решили выполнять функции председателя правления и с чего начали свою деятельность?

Пришлось стать после того, как понял, что отступать далее некуда. Можно сказать, что я «самовыдвиженец». К 2000 году дом был доведен до состояния, когда войти в него было противно: обшарпанные стены, ужасный запах в подъезде, крысы, свалка мусора в подвале и т. д. Работать в правлении в эти годы никто не хотел, и оно фактически состояло из одного человека – председателя. На общем собрании, которое было не просто организовать, готовы были выбрать в правление кого угодно.

Поняв, наконец, что никто кроме нас самих положение не исправит, я переговорил персонально с жильцами, от которых можно было ожидать конкретного дела, и они согласились войти в состав нового правления. Затем провели общее собрание, деятельность прежнего правления оценили как неудов-летворительную, выбрали новое правление из семи человек и ревизионную комиссию из трех человек.

В это время на счете кооператива было всего около 60 тыс. руб. – сумма отсроченных платежей. Начали с того, что собрали с жителей деньги по прин-ципу внесите «кто сколько сможет». Никого не уговаривали. Просто повесили объявление. Члены правления сделали свои взносы первыми, затем подключились другие жители. Кто-то внес 10 тыс. руб., кто-то – 100 руб. со словами «денег нет, но я хочу участвовать», многие ничего не внесли. Всего набрали около 70 тыс. руб., и все эти деньги, действуя экономно, но не в ущерб качеству, потратили на ремонт холла. Экономили на том, что значительную часть работы выполняли жители дома своими силами. Затем привели в порядок часть подвального помещения и сдали его в аренду. Особо отмечу, что с самого начала правление понимало важность полной прозрачности финансовых операций. В частности, в отношениях с арендаторами прин-ципиально не использовались никакие расчеты наличностью. Не только из-за нашей законопослушности, но и для сохранения атмосферы доверия жителей дома к правлению. Помещение, сданное в аренду, все эти годы обеспечивало основной доход, который направлялся исключительно на ремонт и благоустройство дома. Больше с жителей дома мы денег не собирали. Надо сказать, что значительную помощь в дальнейшем при проведении ремонтных работ мы получали по линии Мосжилкооперации. Не оставалась в стороне и Управа района, иногда оказывала реальную помощь в работе по благоустройству придомового участка. Здесь много чего можно рассказать, но это отдельная тема.

Кому принадлежит земельный участок, на котором стоит дом?

Не только земельный участок, но и общедолевое имущество дома, можно сказать, находятся в подвешенном состоянии. В ЖСК есть имущество частное – квартиры, и есть общедолевое – холлы, лифты, лестничные клетки и т. д. Когда все стали приватизировать свои квартиры, то об оформлении права собственности на общедолевое имущество никто не говорил и не думал. Вероятно, это должно быть сделано, но смущают трудности процесса. Нами предпринимались шаги по оформлению аренды земельного участка, но поскольку у нас не было плана межевания, этот вопрос нельзя было решить. Недавно межевание было проведено по заданию Москомзема за счет бюджетных средств города (нами оплачено всего 3 тыс. руб. за копию документа). Но этот план межевания никем не утвержден, и какая у него юридическая сила – непонятно. В прошлом году принято Постановление Правительства Москвы от 29.05.2007 года № 411-ПП, в котором дан перечень документов, необходимых для предос-тавления в префектуру для оформления участка в собственность. Мы это намерены сделать в ближайшее время. Надо отметить, что правление у нас, как и в других ЖСК, – это орган общественный (оплачивается только председатель правления, и то символически, и наемный бухгалтер), поэтому его трудно найти на все время.

На каких условиях осуществляется взаимодействие с энергоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

Нами заключены прямые договоры с энергоснабжающей организацией (ОАО «МОЭК»), с мосрадио, с городской телефонной сетью, прямой договор на обслуживание домофонной системы. В стадии оформления договор с ООО «ДЕЗ» на техническое обслуживание и водоснабжение. Что касается последнего, то сейчас идут переговоры с МГУП «Мосводоканал» по заключению прямого договора, но вопрос решится только после установки общедомовых счетчиков, которая ведется в настоящее время за счет бюджетных средств, т. е. это делается через ДЕЗ. К сожалению, весьма не спеша. Пока оплата начисляется согласно тарифам и нормам потребления. Если говорить о воде, то ее учет ведется по числу прописанных (зарегистрированных) жильцов. Оплата за тепло взимается пропорционально занимаемой площади. Была мысль поставить двухтарифные счетчики для снижения затрат на потребление энергии, но, поговорив со специалистами ОАО «Мосэнерго», поняли, что здесь не все так однозначно. Когда выясняется, что энергия дешевая, многие начинают ее тратить не меньше, а больше. Например, человек, который раньше не включил бы обогреватель, теперь использует его на полную мощность. А это для нашего дома непозволительно, потому что в нем слабые вводы, и на входе в дом стоят всего лишь 120-амперные автоматы защиты, а энерговооруженность квартир возросла в разы. Мощность на квартиру, заложенная в проекте, в среднем составляет около 1,6 кВт, а в новых домах в проект закладывается раз в десять больше. Установка двухтарифных счетчиков не столько стимулирует к снижению расхода электроэнергии, сколько к изменению режима ее потребления. Конечно, можно поменять автоматы и проводку внутри дома, но где, во-первых, взять дополнительную мощность при нынешнем энергодефиците, а во-вторых, надо менять внешнюю сеть. Получается, что если мы хотим, чтобы наши внутренние сети не горели, то мы заинтересованы не в снижении затрат на потребление энергии, а в снижении самого потребления. Может, стоит подумать о такой системе оплаты, при которой тот, кто расходует мало энергии, платит по более низкому тарифу, а тот, кто много, – по более высокому. Это и в социальном отношении имеет определенный смысл, если, конечно, все хорошо просчитать.

Проводится ли разъяснительная работа по установке собственниками жилья энергоэффективного оборудования и экономии водных ресурсов?

Нельзя сказать, что мы ставили перед собой такую задачу. Пока что мы только взяли и заменили за счет кооператива все лампы на лестничной клетке, в холлах, на чердаке и в подвале на энергосберегающие. В доме около 120 ламп. Паспортный ресурс одной лампы накаливания около 1 000 ч, они быстро перегорают, ДЕЗ их своевременно не заменяет, а если и заменяет, то на самые дешевые, которые работают значительно менее 1 000 ч. Подсчитали, что выгоднее потратиться на энергосберегающие, которые дороже, но зато служат до двух лет. А какое оборудование использовать в квартирах, решают сами жильцы. В доме совершенно четкое разделение: есть общедолевое имущество – предмет заботы правления, а есть частное – квартиры. На сегодняшний день получается, что правлению все равно, какие лампочки установлены в квартирах. Дело в том, что каждый собственник квартиры имеет прямые отношения с Мосэнерго и платит по показаниям индивидуального электросчетчика. Мы только контролируем, чтобы жильцы не устанавливали на вводах в квартиру автоматы более чем на 20 А (изначально стояли автоматы на 16 А, но они срабатывали на 12 А). Помимо квартирных счетчиков, есть еще общедомовой электросчетчик, фиксирующий электрозатраты на лифт и уличное освещение. И время от времени кто-то эти показания снимает – это входит в техническое обслуживание. Поскольку сумма, с нашей точки зрения, достаточно низкая, она оплачивается без уточнения. Нас больше волнует состояние автоматов, чтобы они не были перегружены, а не расход энергии.

Что касается оплаты за воду, то ее экономия тоже только в интересах жильцов, но особого стимула пока нет, т. к. они платят по нормативу. Естественно, если жилец некоторое время отсутствует в квартире, например, живет на даче в летний период, он приносит справку о своем отсутствии, которая передается в ДЕЗ, и там делается перерасчет.

Есть у нас прецедент установки в одной из квартир счетчика на воду. Но для этого жилец заключил персональный договор с ДЕЗ, и теперь он сообщает нам ежемесячно сумму, которая вычитается из общей. Поскольку у нас такая квартира одна, вопрос об оплате этим жильцом затрат на полив, мытье коридоров и другие хозяйственные нужды не поднимается, т. е. он платит только за потребленную воду в квартире. Плохо, когда в части квартир счетчики есть, а в части – они отсутствуют, поскольку последние оказываются в более невыгодной ситуации. При установке индивидуальных счетчиков в каждой квартире возникает разница между показаниями всех индивидуальных счетчиков и общедомовым. Конечно, разницу можно как-то поделить между квартирами, но пока в данном вопросе много нюансов. Во всяком случае, в нашем доме пока не приветствуются идеи установки квартирных счетчиков только в части квартир. К тому же и ставить их негде, т. к. соответствующие места проектом не предусмотрены.

Что касается платы за отопление, то она рассчитывается пропорционально площади квартир, хотя в последнее время ОАО «МОЭК» выставляет нам счета исходя из затраченных гигакалорий. Величина расхода тепла определяется по показаниям кустового счетчика, установленного в ЦТП. До сих пор сумма счетов за год, выставляемых ОАО «МОЭК», не превысила значения, рассчитанного нами по квадратным метрам. Отмечу, что наш дом достаточно хорошо теплоизолирован, многие жильцы поставили новые окна с двойным и тройным остеклением, почти все лоджии застеклены.

Как ведутся финансовые расчеты между жильцами и обслуживающими организациями, есть ли в доме неплательщики, и как решается этот вопрос?

Размер квартплаты по каждой квартире рассчитывается ежегодно бухгалтером кооператива согласно установленным в Москве тарифам с учетом количества прописанных в квартире людей, льгот и т. п. Мы раздаем расчетные листки с расшифровкой статей затрат, и жильцы переводят деньги на счет кооператива. Оплата техобслуживания общедолевого имущества дома и поставки ресурсов осуществляется со счета ЖСК согласно заключенным договорам с ОАО «МОЭК», ДЕЗ и пр. Вероятно, в любом доме существует определенная доля людей, называемых неплательщиками. К счастью, у нас их сейчас нет, но один такой случай был. После многих предупреждений мы подали иск в суд. Причем это было еще до принятия Жилищного кодекса РФ. Сумма задолженности составляла около 15–16 тыс. руб., пени сначала насчитали на 50 тыс. руб. В ходе суда понизили эту сумму до 2–3 тыс. руб. Вопрос заключался в принципе, а не в сумме. Мировой судья принял решение в нашу пользу. Но жилец оплатил основную задолженность и подал апелляцию в районный суд, который постановил отменить решение мирового судьи в части оплаты жильцом пени и судебных издержек.

До сих пор убежден в неверности такого решения. Правление обратилось в городской суд, который вообще не стал рассматривать ситуацию. На этом дело и закончилось. Трудно сказать, кто тут выиграл и кто проиграл. Тем не менее, правление поступило так, как должно было поступить, и больше неплательщиков у нас не было.

Вы сами разработали компьютерные прог-раммы, облегчающие расчет платежей. Расскажите о них.

Существует множество бухгалтерских программ, но все они достаточно сложны.

Первая разработанная мной компьютерная прог-рамма позволяет просто и быстро рассчитывать величину квартплаты. Раньше расчет выполнялся вручную. Став председателем, я заметил, что между жильцами и бухгалтером часто возникаю споры о правильности начисленных платежей. Причина споров в непонимании жильцами правил расчета. Нужно было сделать так, чтобы любой жилец мог сам убедиться в правильности расчета. Тогда я взял и составил в Excel простую программу, которая начинается со служебного листа с блоком общих исходных данных, где прописаны все тарифы и принятые на общем собрании нормы отчислений, например, на капремонт, хозрасходы, домофон и т. д. А дальше идут расчетные листы на каждую квартиру, где повторяется блок исходных данных и приводятся индивидуальные данные квартиры – ее номер, площадь, количество жильцов, льготные коэффициенты и пр. Ниже приводится таблица с указанием статей затрат и начисленные по ним суммы.

Все изменения, например, какого-то тарифа, внесенные в служебный лист, автоматически переносятся во все расчетные листы квартир. Эта программа не только позволила сократить время на расчет кварт-платы, но и сделала его совершенно прозрачным. Одна из опций программы позволяет выделять стрелками те значения величин, которые использованы при расчете. Например, плата за воду или за отопление (рис. 2). Считаю очень важным, чтобы каждый житель дома мог лично убедиться в правильности расчета. Надо объяснять людям, как формируется квартплата, тогда и неплательщиков не будет. Многие жители, например, не знают, что разного рода льготы действуют в пределах социальной нормы. Например, если в квартире площадью 36 м 2 проживает льготник, имеющий право на 50 % оплату техобслуживания, то льгота распространяется лишь на 33 м 2 , а оставшиеся 3 м 2 полагается оплачивать по полному тарифу.

А тарифов много. Первый этаж – один тариф, второй и выше – другой, излишки площади – третий. Нюансов много, и расчет каждой квартиры индивидуален. Конечно, в доме происходят непрерывные изменения: кто-то прописался, кто-то умер, кто-то поменял квартиру. Эти изменения вносятся в прог-рамму вручную.

Вторая программа предназначена для подведения годового баланса коммунальных платежей по каждой из квартир. Она позволяет предоставить в конце года каждому владельцу квартиры таблицу, в которой показано помесячно, какую сумму он должен был заплатить, сколько и когда он заплатил фактически, с каким результатом пришел к концу года. После двухлетней практики такого подведения баланса сумма начисленных и произведенных платежей за год по многим квартирам стала совпадать с точностью до копеек.

А сейчас составляется программа для распределения по квартирам расходов за потребление холодной и горячей воды в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков. Здесь решено использовать понятие «человеко-дни». Это важная расчетная величина, позволяющая учитывать реальные ситуации. Допустим, в январе (31 день) для квартиры с двумя проживающими она составит 62 человеко-дня. Если один из жильцов принесет справку, что в январе он две недели отсутствовал (14 человеко-дней), то в расчет легко внести корректировку. В порядке подготовки к новому порядку расчета нами еще проведена акция по учету количества фактически проживающих в каждой квартире людей.

Не хотите ли передать управление домом какой-нибудь управляющей компании?

Хотел бы, но на сегодняшний день при еще не сформировавшихся новых механизмах управления это нам не выгодно. Превращение ГУП «ДЕЗ» в ООО «ДЕЗ» по сути ничего не изменило, а других компаний в районе нет. Да и откуда им взяться. Ведь для создания конкурентного рынка управляющих компаний нужны помещения, стартовые капиталы, льготные условия для укрепления этих компаний и т. д.

В начале 2008 года внешняя управляющая компания предлагала нам свои услуги, но ставила совершенно неприемлемые условия: согласно предложенному нам договору, правление ЖСК становилось номинальным органом, компания требовала передачи ей всей технической и финансовой документации дома, нежилых помещений и прочего общего имущества. Получалось, что только она стала бы решать, как нам жить. Мы же готовы заключать договоры на оказание нам услуг, а не на передачу управления. И здесь прояв-ляются недостатки Жилищного кодекса РФ. Сегодня коммунальные услуги субсидируются из городского бюджета, и эти субсидии имеют право получать только управляющие компании. Они же должны и отчитываться за их использование. Все значительно упрощается, если право получения субсидий будет передано организациям, которые эти услуги оказывают.

Благодаря такому ведению и упорядочению дел решаются ли вопросы энергоресурсосбережения?

Не могу этого утверждать. Такая цель пока не ставилась. Сначала нам нужно было решать совершенно иные задачи. Ведь главная задача правления ЖСК – не энергосбережение, а обеспечение нормальных условий жизни в доме. Для того чтобы этого добиться, начинать нужно с человека, а не с крана или счетчика. Это я очень хорошо понял за последние годы. Для примера возьму крайность: можно поставить великолепное энергосберегающее оборудование, а какой-то вандал будет выводить его из строя или будет выбивать стекла в подъезде, ломать дверные доводчики и т. д. К сожалению, ментальность многих сегодня такова, что даже если группа энтузиастов будет совершать сверхразумные действия, они будут сводиться на нет низкой социальной культурой жителей. Не все осознают, что театр начинается с вешалки, а квартира – с подъезда. А можно сказать и так: покажи мне подъезд дома, в котором ты живешь, и я скажу тебе, кто ты.

Согласно статье 118 ЖК РФ , правление ЖСК подчиняется общему собранию членов кооператива или конференции. Избирается оно из членов жилищно-строительного кооператива, количество участников и срок устанавливаются Уставом. В правлении существуют такие должности, как:

Председатель.
Заместитель председателя.
Секретарь.

Председателем

Председателя выбирает правление путем общего голосования на срок, прописанный в Уставе. Далее председатель из членов правления выбирает себе заместителей. Секретарь также выбирается на заседании правления.

Ревизионная комиссия осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, а так же контролирует деятельность правления. Согласно ст. 120 ЖК РФ , ревизионная комиссия может проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности в любое время.

Управляющий ЖСК — что это за должность? Это — исполнительный руководитель, действующий на основании трудового договора. Управляющим могут назначить председателя или другое лицо. Его полномочия регулируются трудовым договором, и в основном они сводятся к приему и на работу и увольнению сотрудников, бухгалтерскому учету, контролю исполнения наемными сотрудниками своих должностных обязанностей, проведению переговоров с подрядчиками и др.

Важно! Управляющий имеет право войти в квартиру, находящуюся на территории ЖСК, без разрешения ее собственника в экстренных аварийных ситуациях, представляющих собой угрозу причинения значительно ущерба членам кооператива или другим лицам.

У председателя и управляющего полномочия могут дублироваться, но есть различия:

Председатель избирается правлением, а управляющий – собранием членов кооператива.
Управляющий полностью контролирует работу сотрудников ЖСК, отвечает за все коммуникации с жильцами, осуществляет прием граждан, в то время как председатель осуществляет общий номинальный контроль.
Председатель обладает правом подписывать все документы кооператива, управляющий тоже может быть наделен правом подписывать бумаги, в основном связанные с приемом выполненных работ.

Высшим руководящим органом ЖСК на основании ст. 116 ЖК РФ является собрание членов жилищного кооператива. Правомочным оно является в случае, если на нем присутствуют более 5% членов кооператива. Собрание членов кооператива избирает органы управления и контролирует их работу. Правление и ревизионная комиссия ему подчиняются.

Статья 116 ЖК РФ. Управление в жилищном кооперативе

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Правлением

Процедуры формирования правления ЖСК описаны в Уставе. Его членом может стать любой желающий пайщик жилищного кооператива, при условии, что на общем собрании пайщиков за него отдадут большинство голосов. Чаще всего в правление избирают людей, которые обладают следующими качествами:

Обладающих авторитетом среди пайщиков.
Достаточно активных людей, имеющих свободное время для занятия делами кооператива.
Разбирающихся в жилищном законодательстве или в других юридических тонкостях.
Ранее имели опыт участия в жилищных кооперативах.

Согласно п. 2 ст. 115 ЖК РФ , если количество пайщиков превышает 50 человек, то для выбора правления создают специальную конференцию, состоящую из представителя каждой квартиры, входящей в ЖСК. Далее оно из своего состава выбирает председателя, который, в свою очередь, если это предусмотрено Уставом, назначает своего заместителя.

Полномочия и обязанности избранных органов

Полномочия и обязанности правления ЖСК прописаны в Уставе и могут отличаться , но есть ряд общих для большинства кооперативов положений:

Оно имеет право принимать решения по всем вопросам деятельности ЖСК, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции собрания.
Самостоятельно осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, обладает правом распоряжаться его имуществом и средствами.

К обязанностям относятся:

Обязанности председателя ЖСК при этом сводятся к:

Представлению интересов всей организации.
Совершению сделок, для утверждения которых не требуется одобрение правления или совета.
Вынесению на рассмотрение правления и собрания проектов правил внутреннего распорядка и других документов.
Распределению обязанностей между членами правления, обеспечению выполнения решений и др.

Справка! Права и обязанности председателя прописаны в Уставе ЖСК.

Способы повышения эффективности

Эффективность управления зависит от того, сможет ли данная организация достичь такой ситуации, когда собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия и управляющий нацелены на решение общих задач, лично значимых для каждого, и при этом действуют в интересах кооператива.

Для обеспечения эффективности есть ряд рекомендаций:

Следует избегать при принятии правил следующих ошибок:

Повторов существующих правила и законов.
Принятие решений, противоречащий ранее принятым законам и правилам.
Принятие законов и правил, направленных на отдельных людей, а не на решение проблемы

Варианты руководства МКД

Существует несколько способов управления многоквартирным домом при помощи жилищно-строительного кооператива:

Непосредственное управление многоквартирным домом. В таком случае ЖСК самостоятельно содержит общедомовое имущество и предоставляет коммунальные услуги. ЖСК может содержать общее имущество:
- Самостоятельно.
- При помощи привлечения обслуживающей организации.
Управление с помощью Управляющей компании. В данной ситуации ЖСК нанимает Управляющую компанию, которая за определенную плату обязуется:
- Оказывать услуги по надлежащему содержанию общего имущества.
- Выполнять ремонтные работы.
- Предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги.
- Осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая компания, в свою очередь, предоставляет свои услуги:

Самостоятельно.
С помощью подрядчиков.

Внимание! В любом случае за качество предоставленных подрядчиками услуг ответственность будет нести именно управляющая компания.

Процедура принятия решений

Решения принимаются общим собранием членов кооператива или правлением. Правление созывается председателем по мере необходимости. Правление имеет право принимать решения, если на его собрании присутствует не менее 50% от общего числа его участников. Решения принимаются простым большинством голосов. Если решения набрали равное количество голосов, то последнее слово будет за председателем. Все решения, принятые правлением, оформляются протоколом заседания, который в дальнейшем может быть представлен ревизионной комиссии для проверки.

Как происходит пересмотр или отмена принятого решения?

Решение, принятое собранием членов кооператива, может быть изменено, если оно еще не исполнено, но признать такое решение недействительным может только суд. Изменить решение можно на следующем общем собрании. Обжаловать решение в суде может собственник в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и были нарушены его права.

Так же основанием для признания решения незаконным и недействительным будет нарушения при его принятии. Пересмотр или отмена принятого правлением ЖСК решения происходит аналогично.

Таким образом, правление ЖСК – руководящий орган, избранный на общем собрании членов кооператива и подчиняющийся ему , а так же обладающий рядом полномочий и обязанностей, прописанных в Уставе. Решения, принимаемые правлением ЖСК, могут быть либо изменены им самим на следующем заседании, либо отменены судом.

(Оригинал статьи в журнале "Председатель ТСЖ" №12 за 2015 год)

Взяться за перо меня подвигла небольшая статья в журнале «Председатель ТСЖ» № 10 за 2015 год «Могут ли ЖСК управлять многоквартирным домом?». С вопросительным знаком. В преамбуле говорится, что «Верховный Суд РФ определением за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 поставил жирную точку в этом теоретическом споре». Если прочитать текст определения, который размещен на сайте Верховного Суда РФ, то станет ясно, что это не точка, а просто запятая. Но, все-таки знак препинания.

Какая последовательность рассмотрения экономических споров в Российской Федерации в 21 веке? Два хозяйствующих субъекта в городе Москве могут вынести свой спор в Арбитражный суд города Москвы. Его решение может быть оспорено в 9 Апелляционном Арбитражном суде, затем в Московском Окружном Арбитражном суде, в Верховном Суде РФ, в Президиуме Верховного Суда РФ. Но и это не конец, ведь есть Конституционный Суд РФ, есть ЕСПЧ (Европейский суд по правам человека). Определение коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ остановило продвижение жалобы конкретного жителя дома ЖСК «Каунас», расположенного в городе Москве по улице Липецкая, 13 по этой цепочке.

Я не знаю причины этой жалобы, направленной в московскую жилищную инспекцию конкретным жителем дома ЖСК и гражданином Российской Федерации Тяном Виктором Михайловичем, присутствовавшем на заседании коллегии Верховного Суда РФ в качестве третьего лица 8 сентября 2015 года. Можно предположить, что именно этот житель не понимает какие именно функции исполняет правление ЖСК и за что этому жителю начисляется дополнительно 5 рублей за каждый квадратный метр площади его квартиры. Возможно в правлении заседают очень хорошие и заслуженные люди, но житель, как видно профессиональный юрист, не видит результатов их работы. МЖИ (московская жилищная инспекция), в рамках своих полномочий подала иск к юридическому лицу – ЖСК «Каунас». Это произошло не по злому умыслу МЖИ, она вынуждена реагировать на письменные обращения граждан. Более того, юридически грамотный гражданин, в случае своей победы над юридическим лицом – жилищно-строительным кооперативом, будет обязан нести бремя расходов по выполнению судебного решения.

Есть объективные признаки отсутствия исполнения функций управления жилым домом со стороны ЖСК «Каунас». Любой желающий может найти в Интернете портал «Дома Москвы» в любой поисковой системе, найти многоквартирный дом по адресу: улица Липецкая, 13 и убедиться, что абсолютно никакой информации о доме и управляющей этим домом организации на портале нет. Именно этим и объясняется столь длительное продвижение жалобы жителя по судебной цепочке. В определении коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации за № 305-КГ-1770 от 10.09.2015 дословно говорится: «Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2014 по делу N А40-27092/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2014 по указанному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы».

Вопрос не закрыт, иск МЖИ будет вновь рассмотрен в заседании Арбитражного суда города Москвы и окончательное решение еще не известно. Здесь вспоминается пример из моей судебной практики: пенсионеры-инвалиды без уплаты судебной пошлины подали в мировой суд иск о взыскании с председателя правления ЖСК лично одного миллиона рублей за причиненный им ущерб. Суд отклонил иск ко мне лично по формальным признакам, ведь я исполнял должностные обязанности председателя правления. Этот судебный иск был закрыт. Потом было еще три суда с теми же людьми. Результат – судебные исполнители, по решению суда сняли 21 тысячу рублей со счетов истцов-пенсионеров в Сбербанке России и перевели эти деньги на счет ЖСК для частичной оплаты расходов ЖСК на адвокатов. Возврат арбитражного дела в первую инстанцию еще не означает победу над московской жилищной инспекцией в вопросе о изначальном, «врожденном» праве ЖСК управлять жилым домом. Лучше вообще не допускать ситуации, при которой жители не понимают роль правления ЖСК в управлении и эксплуатации многоквартирного дома и жалуются в различные инстанции.

Основываясь на своем 27 годовом опыте председательства в почти 500-квартирном московском ЖСК, могу сказать, что правления ЖСК бывают очень разные, и работу свою они выполняют по-разному. Давайте обсудим этот вопрос.

ЖСК на самообслуживании. В этом случае ЖСК является управляющим органом и исполнителем всех работ по содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг его жителям. В штате ЖСК находятся уборщики, дворники, охранники, сантехники, электрики, бухгалтеры, техники-смотрители, вплоть до ландшафтных дизайнеров. Конечно ЖСК является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Критичным является размер дома. Не может пятиэтажный дом с 60 квартирами содержать такое количество людей. Мне известны 500-квартирные дома, штат обслуживания которых состоит из 10-15 человек.

ЖСК на самоуправлении. Здесь ЖСК выполняет только функции управления, заключение договоров с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, начисление и учет оплаты, организовывает эксплуатацию и содержание жилого дома. В этом случае ЖСК тоже является юридическим лицом, имеет печать и счет в банке. Так работает наш ЖСК с 2006 года. Деньги за работу получают только два человека и получают их из раздела сметы на содержание жилого дома по договорам «Управление». Графы «Расходы ЖСК» в наших квитанциях нет, есть графа «Целевой ремонтный резервный фонд» и сбор по ней составляет 3,6 рубля с метра квадратного и деньги идут на ремонт общего имущества и ни копейки на зарплату председателю правления и бухгалтеру-управдому.

ЖСК под управлением муниципальной или коммерческой управляющей компании. Так работают многие «старые» ЖСК. Есть председатель с печатью и зарплатой, но что он делает жителям не понятно. Квитанции на оплату формируются в ЕИРЦ (Едином расчетно-информационном центре), документы о проживании жителям дома выдаются в МФЦ (Многофункциональный цент), работы по обслуживанию выполняют подрядные организации, которые нанимаются, например, ГУП "ДЕЗ района Бирюлево Восточное". Бухгалтер может только выписывать зарплату себе и другим оплачиваемым членам правления. Возможно, председатель и бухгалтер выдают справки о выплаченном пае членам ЖСК, для оформления прав собственности на их квартиры. Возможно, правление ЖСК организует детские утренники, выпускает стенную газету, ведет хоровой кружок для пенсионеров. Вспомните Швондера в фильме «Собачье сердце». Члены «жилтоварищества» только пели, канализацию чинить они не умели, снимать калоши в парадном не были приучены.

Наш ЖСК «Марьино-9» был образован 6 августа 1989 года на организационном Общем Собрании в актовом зале общежития № 10 Московского высшего технического училища имени Николая Эрнестовича Баумана. Был принят Устав ЖСК, избрано правление ЖСК, и я был избран председателем правления ЖСК Общим Собранием на альтернативной основе. Это и есть день рождения нашего кооператива. Наш ЖСК был сформирован из числа очередников на государственную жилую площадь и жителей коммунальных квартир Бауманского и Краснопресненского районов г. Москвы, а также лиц, нуждающихся в улучшении жилищного положения, по спискам предприятий этих районов. Мы открыли счет в Промстройбанке СССР, собрали паевые взносы, взяли кредит в Стройбанке СССР, перевели полную стоимость 474 квартирного жилого дома по проекту П44/17 на счет ТУКС (территориального управления капитального строительства) № 7. По окончанию строительства и приемке дома Государственной комиссией, ЖСК получил бумажку под названием «авизо». Понятия собственности на жильё в СССР не существовало. Мы прошли этап регистрации юридического лица, оформления прав собственности на квартиры нашими жителями. Документа о собственности ЖСК на многоквартирный жилой дом нет и быть не может. Нынешние чиновники московской жилищной инспекции в те времена не существовали даже в проекте.

На протяжении многих лет существования наш ЖСК постоянно подвергался дискриминации в различных областях. Были времена, когда песочница, стоящая ближе к соседнему муниципальному дому, весной наполнялась свежим песком работниками ДЕЗ, а наша оставалась пустой. Ремонт и покраску скамеек перед домом, предлагалось выполнять за счет средств ЖСК, заместитель главы муниципалитета (управы появились позже) ходил по дворам и требовал ключи от щитовых и подвалов. 25 мая 2006 года прошло Общее Собрание ЖСК, на котором было принято решение начать управление домом самостоятельно. Были заключены договоры с Мосводоканалом, МОЭК, Мосэнергосбытом, одной из подрядных организаций, куплены собственные контейнеры для мусора и нанята своя мусоровывозящая компания. Сразу же у нас появились в руках деньги и сразу же мы начали ремонт и приведение в порядок общего имущества. Ежегодно с мая по сентябрь мы что-нибудь чиним, красим, меняем. В Интернете можно легко найти сайт ЖСК «Марьино-9», на нем сотни фотографий состояния общего имущества, протоколы ежегодных общих собраний, копии судебных решений, вступивших в законную силу. Через сайт можно сдать показания квартирных счетчиков воды, обратиться с заявлением в правление ЖСК. На портале «Дома Москвы» имеется исчерпывающая информация о многоквартирном доме по адресу: улица Люблинская, дом 124 и об управляющей домом организации – ЖСК «Марьино-9» на самоуправлении.

Что же такое самоуправление ЖСК и как его осуществить?

Всё начинается с самого что ни наесть уставного кооперативного действия: проведения Общего Собрания членов жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, который существует в отдельно-стоящем многоквартирном доме. Заметьте, «отдельно-стоящем», т.е. имеющим уникальный адрес. Ситуация, при которой в одном доме существуют два ЖСК противоречит букве закона, ведь тогда по одному и тому же адресу нужно выплачивать бюджетные субсидии на содержание дома двум разным юридическим лицам, осуществляющим функции управления МКД. Понятно, что рассуждения основываются на московском опыте.

Собрание должно быть легитимным, иначе один «юридически грамотный пенсионер» замучает десяток юристов. Дальше начинается непосредственная работа по управлению жилым многоквартирным домом. Деньги жителей, в том числе и бюджетные, платятся за выполненную работу, а не за наличие печати ЖСК у группы лиц. Самый простой выход из конкретной ситуации в ЖСК «Каунас», по «моему оценочному мнению», разграничить функции управляющей компании и правления ЖСК.

Вспоминается разговор с работником прокуратуры после письма жителя дома по совсем другому поводу много лет назад. На моё пояснение: «Все так делают…», был ответ: «Все делают, да не на всех пишут в прокуратуру».

Действительно правление может заниматься культурно-массовой работой, проведением детских утренников, обсуждением в социальных сетях роли «заслуженных правлений ЖСК» в эксплуатации многоквартирных домов. Для того, чтобы у чиновников жилищных инспекций не было бы вопросов по расходованию бюджетных средств, лучше будет их не получать вообще. Жители дома за свои собственные деньги могут обязать правление ЖСК «осыпать лепестками роз» каждого входящего в подъезд многоквартирного дома. Обязанность «осыпания» не прописана в законодательстве Российской Федерации, поэтому контроль за ней не входит в компетенцию московской жилищной инспекции.

Председатель Правления ЖСК «Марьино-9»

к.т.н., доцент МГТУ им. Н.Э. Баумана

Гончаренко Константин Владимирович

Данный адрес e-mail защищен от спам-ботов, Вам необходимо включить Javascript для его просмотра.

Как и любое другое юридическое лицо, жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Органами управления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах согласно статье 115 ЖК РФ являются:

Общее собрание членов кооператива;

Конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;

Правление и председатель правления кооператива.

Общее собрание - высший орган управления кооператива. Правление руководит текущей деятельностью кооператива и, по существу, является его исполнительным органом. Правление избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.

Теми же полномочиями, что и общее собрание, обладает конференция. Общее собрание образуется в кооперативе, где числится не более 50 членов, конференция - где более 50. Участники конференции избираются из членов кооператива на общем собрании на определённый срок. Число участников предусматривается уставом.

Общее собрание членов кооператива (конференция) является его высшим органом. Компетенция общего собрания (конференции) определяется уставом кооператива; уставом определяется и порядок созыва собрания (статья 116 ЖК РФ). К компетенции общего собрания (конференции) относятся решения основных (принципиальных) вопросов для деятельности кооператива.

Жилищным кодексом предусматривается ряд вопросов, решаемых общим собранием (конференцией). Так, согласно пункту 2 статьи 124 ЖК РФ основанием вселения в жилое помещение в доме кооператива является решение общего собрания.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовали более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании.

Пунктом 1 статьи 117 ЖК РФ предусмотрена возможность принятия решений квалифицированным большинством в три четверти голосов присутствующих членов кооператива по вопросам, указанным в уставе.

Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании, и обязательны для правления кооператива, председателя правления и органа контроля ревизионной комиссии.

Выборы правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора) относятся к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. На общем собрании обязательно ведётся протокол, где оформляется решение собрания. Протокол подписывают председатель и секретарь собрания.

Правление жилищного кооператива в соответствии с пунктом 1 статьи 118 ЖК РФ избирается из числа членов жилищного кооператива. Этот орган избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по вопросам, которые не отнесены к компетенции общего собрания его членов.

Так, правление кооператива готовит на рассмотрение общего собрания (конференции) вопросы, отнесённые к компетенции собрания, организует выполнения его решений, оперативно решает хозяйственные вопросы (содержание и ремонт дома, погашение кредита, кадровые вопросы), контролирует соблюдение членами кооператива уставных обязанностей и прочее. При этом нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов будет являться основанием для привлечения данных лиц к административной ответственности.

По решению общего собрания (конференции) правление распоряжается хранящимися на банковских счетах средствами кооператива.

Правление кооператива избирает из своего состава председателя. Решения правления могут быть отменены только общим собранием членов кооператива (конференцией).

Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливаются уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчётно общему собранию (конференции), осуществляет руководство текущей деятельностью, а также иные полномочия, не отнесённые уставом кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции).

ЖК РФ определяет ряд вопросов, относящихся к компетенции правления кооператива. Так, согласно статье 118 ЖК РФ правление избирает из своего состава председателя кооператива. Обязанностью правления на основании статьи 121 ЖК РФ является и рассмотрение (в установленный срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приёме в члены кооператива - компетенция общего собрания).

Сдача членом кооператива жилого помещения внаём допускается при согласии правления, что установлено статьёй 128 ЖК РФ. Член кооператива должен уведомить правление о вселении временных жильцов (статья 126 ЖК РФ).

Основываясь на положениях статьи 118 ЖК РФ, определившей функции правления - руководство текущей деятельностью, целесообразно отнести к полномочиям правления: организацию проведения общих собраний; ведение бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонту дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и так далее.

Согласно пункту 1 статьи 119 ЖК РФ председатель избирается членами правления на срок, определённый уставом. Полномочия руководителя юридического лица, в том числе действие от имени кооператива без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность.

Председатель правления избирается только из членов жилищного кооператива. Если же в кооперативе состоят юридические лица, председателем может быть избран и полномочный представитель одного из них.

Полномочия председателя правления необходимо зафиксировать в уставе жилищного кооператива. Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, обеспечивает выполнение решений правления (статья 119 ЖК РФ). Председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления кооператива, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, заключает договоры, совершает иные действия в интересах кооператива.

Председатель правления должен действовать в пределах предоставленных ему полномочий в интересах кооператива, добросовестно и разумно.

За нарушение требований закона председатель несёт ответственность. Право требовать возмещения убытков в полном объёме принадлежит самому кооперативу (статья 15 ГК РФ).

Контрольным органом в любых жилищных и жилищно-строительных кооперативах является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления кооператива, так как не осуществляет самостоятельную организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива согласно пункту 1 статьи 120 ЖК РФ избирается на срок не более чем три года общим собранием членов кооператива (конференцией). Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.

Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива, например, положением о ревизионной комиссии, утверждаемым общим собранием (конференцией).

Избрание ревизионной комиссии (ревизора) является обязательным во всех жилищных и жилищно-строительных кооперативах, создаваемых и действующих в соответствии с ЖК РФ.

Основные права и обязанности ревизионной комиссии (ревизора) определены в пункте 3 статьи 120 ЖК РФ. Указанный орган:

В обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;

Представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете, годовом отчёте и размерах обязательных платежей и взносов;

Отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Вопросы приёма в члены кооператива решает общее собрание; оно утверждает предварительное решение правления по данному вопросу. Согласно пункту 2 статьи 121 ЖК РФ гражданин признаётся членом кооператива не с даты принятия решения общим собранием (конференцией), а с момента уплаты вступительного взноса.

Если заявление гражданина или юридического лица о приёме в члены кооператива рассмотрено правлением и принято, гражданину (представителю юридического лица) сообщают, где и когда будет проводиться общее собрание членов жилищного кооператива.

Статья 111 ЖК РФ не содержит каких-либо требований на вступление в кооператив, кроме возраста лица, изъявившего желание стать членом кооператива. Вместе с тем, видимо, возможны какие-либо обстоятельства, препятствующие вступлению в кооператив, то есть, послужившие причиной отказа (допустим, отсутствие средств на вступительный и прочие взносы).

Отказ правления в приёме заявления либо отказ общего собрания принять лицо в члены кооператива может быть оспорен в суде.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ).

В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Представляется, что в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива. Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).

Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.

Как правило, к компетенции высшего органа управления юридического лица относится утверждение учредительных документов юридического лица, а также внесение в них изменений и дополнений; установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив; установление прав и обязанностей членов кооператива; утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов юридического лица, определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации юридического лица; утверждение годовой отчетности и др.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива не только должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов кооператива он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ). При этом в силу прямого указания п. 3 в тех случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.