Problemas de gestión de edificios de apartamentos. Descargue el artículo. Problemas de gestión de edificios de apartamentos. Lista de fuentes utilizadas

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Publicado en http://www.allbest.ru/

SERVICIO FEDERAL DE SANCIONES

Instituto Vologda de Derecho y Economía del Servicio Penitenciario Federal de Rusia

Departamento de Disciplinas de Derecho Civil

Prueba en la disciplina: “Derecho de Vivienda”

Tema: “Gestión de un edificio de viviendas: métodos, prácticas, problemas y perspectivas”.

Vólogda 2014

INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO 1. MÉTODOS DE GESTIÓN DE UN EDIFICIO DE APARTAMENTOS

1.1 El concepto de gestión de un edificio de apartamentos.

1.2 Control directo

1.3 Gestión de la Asociación de Propietarios

1.4 Gestión de la organización de gestión.

CAPÍTULO 2. PROBLEMAS PRÁCTICOS Y PERSPECTIVAS PARA LA GESTIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS MÚLTIPLES

2.1 Práctica de gestión de edificios de apartamentos.

2.2 Problemas de gestión de edificios de apartamentos.

2.3 Perspectivas de la gestión de edificios de apartamentos.

CONCLUSIÓN

LISTA DE FUENTES UTILIZADAS

INTRODUCCIÓN

Eliminar los problemas legales en el ámbito de la organización del mantenimiento de las viviendas es una condición necesaria para crear un sistema de gestión eficaz de los edificios de apartamentos, mejorar la calidad de la vivienda y los servicios comunales y reducir sus costes.

La doctrina presta poca atención a las cuestiones de regulación legal de la gestión de edificios de apartamentos. La ciencia moderna no ha desarrollado enfoques fundamentales sobre el concepto y la esencia jurídica de la gestión de un edificio de apartamentos, sin los cuales no sería posible crear ideas integrales sobre cómo gestionar un edificio de apartamentos. La falta de un nivel adecuado de análisis científico de los mecanismos legales de gestión de los edificios de viviendas se debe en parte a la novedad de la legislación moderna. Es importante estudiar la naturaleza jurídica de los principales acuerdos celebrados en la gestión de un edificio de viviendas, su objeto y condiciones esenciales. Actualmente, estos temas son controvertidos.

En la ciencia doméstica moderna, no se presta suficiente atención a la implementación y protección de los derechos de los miembros de las asociaciones de propietarios y casi no se dedica trabajo a la gestión de edificios de apartamentos por parte de las cooperativas de vivienda.

Todo esto indica la relevancia de los temas relevantes y determinó la elección del tema. Parece necesario estudiar la institución de gestión de los edificios de apartamentos, desarrollar propuestas para mejorar la legislación con el fin de crear un mecanismo legal eficaz para la implementación de cada método de gestión.

El objeto del estudio son las relaciones jurídicas que se desarrollan entre diversos sujetos a la hora de gestionar edificios de viviendas, elegir un método de gestión y su implementación.

El tema del estudio es un sistema de aspectos teóricos, regulatorios, legales y prácticos del concepto de gestión de un edificio de apartamentos y su esencia jurídica, diversos métodos de gestión de edificios de apartamentos, así como las relaciones jurídicas típicas que entablan ciudadanos y personas jurídicas. en relación con la gestión de un edificio de apartamentos.

El objetivo del estudio es identificar la esencia jurídica de la gestión de un edificio de viviendas, resolviendo problemas teóricos asociados a la regulación legal de la gestión de edificios de viviendas de diversas formas.

Investigar objetivos:

Estudiar el procedimiento para elegir un método de gestión de edificios de apartamentos;

Analizar las características de la gestión de un edificio de apartamentos,

Identificar problemas y determinar perspectivas para la gestión de un edificio de apartamentos.

Las fuentes de este trabajo son la Constitución de la Federación de Rusia, el Código Civil de la Federación de Rusia, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, diversos actos jurídicos, así como materiales de la práctica judicial.

La base metodológica del estudio estuvo compuesta por métodos generales de investigación científica, así como especiales, como el método de análisis jurídico complejo, jurídico formal, métodos jurídicos comparados, etc.

Este trabajo consta de una introducción, dos capítulos, seis párrafos, una conclusión y una lista de fuentes utilizadas.

CAPÍTULO 1.MÉTODOS DE GESTIÓN DE UN EDIFICIO DE APARTAMENTOS

1.1 El concepto de gestión de un edificio de apartamentos.

La Constitución de la Federación de Rusia consagra el derecho de todo ciudadano a poseer bienes, poseerlos, utilizarlos y disponer de ellos, tanto individualmente como junto con otras personas. Esta disposición constitucional se refleja en la legislación sobre vivienda: los propietarios de locales residenciales y no residenciales en un edificio de apartamentos, a su propia discreción y en su propio interés, administran el edificio de apartamentos con una mínima interferencia de las autoridades.

El Código de Vivienda de la Federación de Rusia no define el concepto de "gestión de un edificio de apartamentos", aunque dedica una sección completa a la gestión de edificios de apartamentos.

La gestión de un edificio de apartamentos debe garantizar condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, el mantenimiento adecuado de la propiedad común en un edificio de apartamentos, resolviendo problemas relacionados con el uso de dicha propiedad, así como la provisión de servicios públicos a los ciudadanos que viven en dicho edificio. El Gobierno de la Federación de Rusia establece normas y reglas para la gestión de edificios de apartamentos.

El mantenimiento adecuado de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos debe llevarse a cabo de conformidad con los requisitos de la legislación de la Federación de Rusia, incluso en el ámbito de garantizar el bienestar sanitario y epidemiológico de la población, en reglamento técnico, seguridad contra incendios, protección del consumidor y debe garantizar:

1) cumplimiento de los requisitos de confiabilidad y seguridad de un edificio de apartamentos;

2) seguridad de la vida y la salud de los ciudadanos, bienes de personas físicas, bienes de personas jurídicas, bienes estatales y municipales;

3) disponibilidad de uso de locales y otros bienes incluidos en la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos;

4) cumplimiento de los derechos e intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, así como de otras personas;

5) disponibilidad constante de servicios públicos, dispositivos de medición y otros equipos que forman parte de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, para suministrar los recursos necesarios para brindar servicios públicos a los ciudadanos que viven en un edificio de apartamentos, de conformidad con el normas establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia.

La composición de la lista mínima de servicios y obras necesarios para garantizar el mantenimiento adecuado de la propiedad común en un edificio de apartamentos, el procedimiento para su prestación e implementación los establece el Gobierno de la Federación de Rusia.

Las actividades relacionadas con la gestión de edificios de apartamentos se llevan a cabo sobre la base de una licencia para su implementación, con excepción del caso en que dichas actividades sean realizadas por una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores especializada.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos deben elegir uno de los métodos de gestión de un edificio de apartamentos:

1) gestión directa de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos cuyo número de apartamentos no supere dieciséis;

2) gestión de una asociación de propietarios o de una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores especializada;

3) gestión de la organización gestora.

1.2 Control directo

Al ejercer la gestión directa de un edificio de apartamentos por parte de los propietarios de los locales de este edificio, las personas que realizan trabajos de mantenimiento y reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos, proporcionan suministro de agua fría y caliente y realizan alcantarillado, suministro de electricidad, suministro de gas, calefacción, son responsables ante los propietarios de los locales en este edificio del cumplimiento de sus obligaciones de conformidad con los acuerdos celebrados, así como de acuerdo con las normas establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, las reglas para la provisión, suspensión y limitación de la prestación de servicios públicos a los propietarios y usuarios de locales en edificios de departamentos y edificios residenciales.

Según algunos expertos, la gestión directa es el método más antiguo, que surgió en tiempos prehistóricos, cuando aún no existían viviendas ni servicios comunales. Desde un punto de vista financiero, este método es de bajo coste. Sin embargo, esto solo se aplica a los costos de administración de la casa, los propietarios deben asumir el resto de los costos asociados con la provisión de vivienda y servicios comunales.

No es difícil suponer que la eficacia real de una gestión independiente se manifestará mejor en las condiciones de un pequeño número de propietarios de locales. Esto se debe a que la planificación, organización y control eficaces de todos los procesos destinados a la gestión de una casa son posibles si existe un número suficientemente pequeño de propietarios que tengan intereses comunes y suficientes incentivos morales. Las ventajas de este método de gestión son especialmente evidentes en las zonas rurales, cuando no existe una urbanización de varios apartamentos.

La decisión de elegir un método de gestión de un edificio de apartamentos directamente por parte de los propietarios se toma en una junta general de propietarios, que vota por mayoría de votos de los presentes. Si se elige un método de gestión directa, los propietarios de un edificio de apartamentos, al igual que los propietarios de viviendas individuales, celebran contratos directamente con organizaciones proveedoras de recursos.

El mantenimiento de la vivienda en el caso de elegir un método directo de gestión de un edificio de apartamentos lo llevan a cabo los propios propietarios o los contratistas traídos al sitio. Una sociedad gestora también puede actuar como esta última. Pero al mismo tiempo es sólo una empresa contratista que realiza el trabajo; sus responsabilidades no incluyen ni proteger los derechos de los propietarios ni resolver otras cuestiones organizativas.

1.3 Gestión de la Asociación de Propietarios

Al administrar un edificio de apartamentos por una asociación de propietarios o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores especializada, dicha sociedad o cooperativa es responsable del mantenimiento de la propiedad común en un edificio determinado de acuerdo con los requisitos de los reglamentos técnicos y las reglas establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, para la provisión de servicios públicos dependiendo del nivel de mejora de una casa determinada, cuya calidad debe cumplir con los requisitos de las normas establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia. Federación de Rusia para la prestación, suspensión y limitación de la prestación de servicios públicos a propietarios y usuarios de locales en edificios de apartamentos y edificios residenciales. Dicha sociedad o cooperativa podrá proporcionar servicios y (o) realizar trabajos de mantenimiento y reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos por sí sola o atraer, sobre la base de contratos, a personas que realicen los tipos de actividades pertinentes.

Al celebrar un acuerdo para la gestión de un edificio de apartamentos con una organización de gestión, la sociedad o cooperativa especificada ejerce control sobre el cumplimiento por parte de la organización de gestión de las obligaciones derivadas de dicho acuerdo, incluida la prestación de todos los servicios y (o) la realización del trabajo que garantice la mantenimiento adecuado de la propiedad común en este edificio, la prestación de servicios públicos dependiendo del nivel de mejora de una casa determinada, cuya calidad debe cumplir con los requisitos de las normas establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia para la prestación, suspensión y limitación de la prestación de servicios públicos a propietarios y usuarios de locales en edificios de apartamentos y edificios residenciales.

Una asociación de propietarios es una organización sin fines de lucro basada en miembros, una asociación voluntaria de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la gestión, el mantenimiento, la propiedad, el uso conjuntos y, dentro de los límites establecidos por la legislación de la Federación de Rusia, de un complejo de bienes inmuebles (propiedad común).

La Asociación de Propietarios tiene capacidad jurídica especial. Tiene derecho a participar únicamente en aquellos tipos de actividades que se especifican en sus estatutos y corresponden a los fines para los cuales fue creada.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos pueden elegir sólo un método de gestión, por lo tanto, sólo se puede crear una Asociación de Propietarios para gestionar un edificio de apartamentos. La base para la gestión de un edificio de apartamentos por parte de una Asociación de Propietarios es la decisión de la junta general sobre la elección del método de gestión adecuado, que se adopta por mayoría de votos de los propietarios que participaron en la junta general. o en voto ausente. Por lo tanto, en la junta general para la creación de la sociedad, también es necesario tomar una decisión sobre la elección del método de gestión adecuado.

El objeto de gestión de una comunidad de propietarios puede ser no solo un edificio de apartamentos, sino también varias casas unidas por un solo terreno, terrenos adyacentes u otra propiedad común (comunicaciones de ingeniería). Además, esta propiedad común debería estar destinada a servir únicamente a estas pocas casas.

Los expertos consideran que la gestión de un edificio de apartamentos por parte de una asociación de propietarios es el método más progresivo, ya que la asociación, al ser una persona jurídica, puede realizar actividades comerciales de la manera más eficaz y ejercer presión sobre los intereses de los residentes. A diferencia de la propiedad de vivienda individual, en un edificio de apartamentos donde viven cientos o miles de personas, el método de gestión directa es ineficaz. Al mismo tiempo, la Asociación de Propietarios está formada por los propios propietarios de viviendas, a diferencia de una organización de gestión de terceros, cuyo objetivo es obtener beneficios de la propiedad de otra persona.

Al gestionar un edificio de apartamentos por parte de una organización gestora, esta es responsable ante los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos de la prestación de todos los servicios y (o) la realización de trabajos que aseguren el mantenimiento adecuado de la propiedad común en este edificio y la cuya calidad debe cumplir con los requisitos de los reglamentos técnicos y normas para el mantenimiento de la propiedad común establecidos por el Gobierno de la Federación de Rusia en un edificio de apartamentos, para el suministro de servicios públicos, dependiendo del nivel de mejora del edificio, la calidad de que debe cumplir con los requisitos de las normas establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia para la provisión, suspensión y limitación de la prestación de servicios públicos a los propietarios y usuarios de locales en edificios de apartamentos y edificios residenciales.

1.4 Gestión de la organización de gestión.

Una organización de gestión es una organización comercial a la que, por decisión de la junta general de propietarios de locales, se le pueden transferir las competencias para gestionar la propiedad común de un edificio de apartamentos, crear condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos y proporcionar vivienda y servicios comunales. Las organizaciones de gestión llevan a cabo sus actividades de conformidad con las normas del Código Civil de la Federación de Rusia y las leyes federales "Sobre sociedades de responsabilidad limitada", "Sobre sociedades anónimas", "Sobre empresas unitarias estatales y municipales", "Sobre cooperativas de producción". , “Sobre el registro estatal de personas jurídicas y empresarios individuales”, así como sobre la base de acuerdos de gestión de un edificio de apartamentos.

Los propietarios de locales de edificios de apartamentos pueden elegir una organización de gestión:

* sobre una base competitiva;

* según la lista elaborada por el grupo de iniciativa, es decir sin selección competitiva.

Los propietarios de los locales deberán elaborar y aprobar el Reglamento de selección competitiva, en el que se establecerán los criterios de selección de la organización. Todas las organizaciones que presentaron solicitudes para participar en el concurso son seleccionadas teniendo en cuenta los criterios especificados en el Reglamento.

Si los propietarios no realizan una selección competitiva, la selección de los gerentes de la organización se lleva a cabo arbitrariamente a discreción de la mayoría de los propietarios de las instalaciones. Primero, se compila una lista de organizaciones de gestión, luego, en la junta general, se anuncian las ventajas y desventajas de cada una de ellas y las condiciones para celebrar un acuerdo de gestión. Por decisión de la junta general, se selecciona una organización gestora y luego comienza el trabajo contractual con ella, que finaliza con la firma de un contrato de gestión entre la organización gestora seleccionada y los propietarios del local.

El contrato de gestión de un edificio de apartamentos se concluye por escrito mediante la redacción de un documento y la firma de los propietarios de todos los locales de este edificio de apartamentos residenciales, por un lado, y del jefe de la organización gestora, por el otro. El número requerido de copias del contrato está determinado por el número de locales de la casa.

El método de gestión de un edificio de apartamentos se elige en una asamblea general de propietarios de locales en el edificio de apartamentos y puede elegirse y modificarse en cualquier momento según su decisión. La decisión de la junta general sobre la elección del método de gestión es obligatoria para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

El organismo de gobierno local, en la forma prescrita por el Gobierno de la Federación de Rusia, celebra un concurso abierto para la selección de una organización de gestión si, dentro del año anterior a la fecha de dicho concurso, los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos han no se ha elegido un método de gestión de este edificio o si no se ha tomado ninguna decisión sobre la elección de un método de gestión de este edificio implementado.

CAPÍTULO 2. PRÁCTICA, PROBLEMAS Y PERSPECTIVAS DE LA GESTIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS MÚLTIPLES

2.1 Práctica de gestión de edificios de apartamentos.

Como ha demostrado la práctica, la elección del método de gestión de un edificio de apartamentos está influenciada por una serie de factores subjetivos: las características técnicas y el estado del objeto, la mentalidad de los propietarios y el nivel de desarrollo de las relaciones de mercado en el sector inmobiliario local. En diferentes ciudades y regiones se da preferencia a diferentes formas de gestión de los edificios de apartamentos, en lo que también influye en gran medida el número de plantas y la densidad de la edificación.

Actualmente, en el territorio del municipio "Ciudad de Vologda" hay alrededor de 3 mil edificios de apartamentos con una superficie total de 6,957 mil metros cuadrados.

Más del 64% de ellos han cumplido más de 25 años y requieren reparaciones importantes.

En el marco de los grandes trabajos de reparación realizados, la mayor parte la ocupan los trabajos de reparación de equipos de ascensores.

Otro problema del parque de viviendas son las viviendas en ruinas. La demolición de viviendas en ruinas en la ciudad de Vologda la lleva a cabo el departamento de organización del mantenimiento y reparaciones importantes del parque de viviendas municipales del Departamento de Planificación Urbana e Infraestructura de la Administración de la ciudad de Vologda en el marco de la implementación de la Ley Federal de 21 de julio de 2007 No. 185-FZ “Sobre el Fondo de Asistencia para la Reforma de Vivienda y Servicios Comunales” según Lista aprobada.

La lista de la “ciudad de Vologda” incluye datos sobre 84 organizaciones gestoras, 182 asociaciones de propietarios y 27 cooperativas de vivienda, que atienden a 2.506 casas con una superficie total de 6.919.661 metros cuadrados, en las que viven 180.849 personas.

En la mayoría de las regiones, el mayor número de edificios de apartamentos han elegido el método de gestión directa. Pero si los indicadores no se miden por el número de edificios, sino por el área, las empresas gestoras suelen ocupar el primer lugar.

2.2 Problemas de gestión de edificios de apartamentos.

Como saben, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, introducido en 2005 por la Ley Federal 189-FZ "Sobre la promulgación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia", cambió significativamente el sistema de gestión del parque de viviendas en general y de los edificios de apartamentos en particular. Propuso nuevos enfoques para regular las relaciones sociales que surgen entre los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en relación con su propiedad común.

Lo principal es que se determinó una lista exhaustiva de tipos de locales residenciales, objetos del derecho a la vivienda. Se regula en detalle el régimen jurídico de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, el procedimiento para su posesión, uso y disposición. Se han determinado los métodos y órganos de gestión de un edificio de viviendas y el procedimiento de coordinación de la voluntad de los propietarios del local. Tanto las relaciones contractuales externas como las representativas internas se reflejaron en la implementación de las actividades de gestión.

Para ser justos, hay que admitir que la LC está repleta de innovaciones que llenan vacíos legales previamente existentes y contiene logros obvios. Sin embargo, no todo es tan sencillo, ya que no hace falta ser un gran especialista para ver lo obvio: la mayoría de las normas progresistas adoptadas a primera vista no han funcionado del todo.

Los propietarios de locales en edificios de apartamentos, a pesar de las obligaciones que les asigna el Código de Vivienda, han adoptado hoy una posición muy comedida en cuanto a su participación en la gestión del edificio. Su falta de entusiasmo por la autoorganización está motivada por desconfianza y serias preocupaciones; creen que las autoridades todavía son falsas cuando presentan el proceso de transferencia a los propietarios de los locales el derecho de administrar todo el complejo inmobiliario (formado sobre la base de su edificio de apartamentos) como una gran bendición. Lo único que los guió fue el deseo de deshacerse rápidamente del parque de viviendas extremadamente deteriorado que pesaba mucho sobre el estado. Lamentablemente, esta sospecha se ve confirmada en parte por las normas actuales de la legislación sobre vivienda.

El Código de Vivienda ya no contiene el concepto de "gestión del parque de viviendas" ni las responsabilidades del Estado asociadas a dicha gestión. Al parecer, el legislador consideró posible sustituirla por la gestión de un edificio de apartamentos, cuya ejecución está a cargo de los propietarios del local. Mientras tanto, sería ingenuo creer que al transferir la gestión de los edificios de apartamentos individuales a los propietarios de los locales, de una sola vez se pueden resolver todos los problemas existentes y liberarse de la responsabilidad por la situación en este ámbito. El Estado, como antes, además de la regulación y el control, debe brindar asistencia en la creación, mantenimiento, operación y desarrollo del parque de viviendas.

La creación en 2007, sobre la base de la Ley Federal N 185-FZ del 21 de julio de 2007, de la corporación estatal sin fines de lucro "Fondo de Asistencia para la Reforma de la Vivienda y los Servicios Comunales" con un capital de 240 mil millones de rublos, destinada para la “reanimación” del parque de viviendas en ruinas, fue un paso serio en la dirección correcta. Sin embargo, para brindar asistencia financiera, la Ley del Fondo (artículo 14) prevé una larga lista de condiciones difíciles, diseñadas, en opinión del legislador, para resolver simultáneamente, junto con las medidas de restauración, los problemas organizativos en el sector de la vivienda. y el sector de servicios comunales, es decir, alentar a los propietarios a crear asociaciones de propietarios en masa.

Además, al ordenar a los propietarios de locales que administren su edificio de apartamentos, la legislación de vivienda establece que dicha administración debe garantizar condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos (Parte 1 del artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Parece que tales requisitos para el propietario y la gestión que realiza no son del todo aceptables, ya que de conformidad con el artículo 1 de la Ley Federal “Sobre el Bienestar Sanitario y Epidemiológico de la Población”, el concepto de “condiciones favorables” significa el estado del medio ambiente en el que no hay efectos nocivos de sus factores sobre la persona, y por "seguridad" se entiende un estado de protección de los intereses vitales del individuo y de la sociedad frente a todas las amenazas. Obviamente, ni lo uno ni lo otro pueden ser proporcionados en su totalidad por los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos. Además, asignarles tales responsabilidades sustituye directamente la competencia de numerosos órganos gubernamentales encargados directamente de garantizar condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, según lo previsto en los artículos 5 y 6 de la Ley federal sobre el bienestar sanitario y epidemiológico de los ciudadanos. la población."

La mayoría de los propietarios de apartamentos, incluso hoy en día, saben poco sobre el alcance de sus derechos, y mucho menos sobre las posibilidades y la necesidad de participar en la gestión de un edificio de apartamentos. Tampoco logró crear un mercado competitivo para los servicios ofrecidos por las organizaciones de gestión, que es extremadamente necesario para el éxito de las reformas comunitarias y de vivienda.

Por desgracia, casi todos los edificios de apartamentos (con excepción de los edificios de élite) están representados por propietarios con niveles de riqueza desproporcionados. Algunos, que constituyen la mayoría, recibieron como resultado de la privatización la propiedad de los locales que ocupaban en virtud de un contrato de arrendamiento social y tienen dificultades para pagar los servicios públicos, otros compraron un apartamento en el mismo edificio y pueden afrontar los costos adicionales de la desarrollo y mejora del territorio local. La existencia de tal desigualdad social y patrimonial también afecta negativamente el proceso de autoorganización y desarrollo de decisiones acordadas por parte de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

Muchas disposiciones de las normas de vivienda, que regulan diversas cuestiones de la gestión de un edificio de apartamentos, no tienen en cuenta y, a menudo, descuidan los intereses de los propietarios. Así, el estatus jurídico de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, el procedimiento para tomar decisiones por parte de la junta general, así como el mecanismo para apelarlas, deja una impresión muy ambigua.

2.3 Perspectivas de la gestión de edificios de apartamentos.

gestión de asociaciones de edificios de apartamentos

Hoy en día, la vivienda y los servicios comunales son una economía técnicamente compleja que requiere nuevos desarrollos y nuevas tecnologías para que las estructuras de servicios "no sólo carguen a los residentes con volúmenes de servicios, sino que también reduzcan el costo de estos servicios".

En las condiciones de mejora de la economía nacional (reforma de la vivienda y los servicios comunales), el criterio más importante para evaluar el trabajo de la vivienda y los servicios comunales es la orientación al cliente. Lo que es la orientación al cliente es, ante todo, una característica del propio negocio. Refleja el lugar que ocupan los intereses del cliente en el sistema de prioridades de la dirección y los propietarios.

Si queremos trabajar de forma profesional y eficiente, la gestión de un edificio de apartamentos debe ser "inteligente". Es necesario romper con el estereotipo del “Departamento Soviético” en la gestión. Es decir, en nuestra gestión ahora existen 2 tipos de gestores de edificios de viviendas:

Líderes que procedían de estructuras de liderazgo soviéticas;

Gerentes cuyo principal objetivo es obtener ganancias rápidamente.

Por lo tanto, ningún tipo de gestión es adecuado para una gestión de alta calidad y orientada al cliente de un edificio de apartamentos. Necesitamos líderes de la “nueva generación” que tengan un nivel suficiente de conocimientos, educación y el deseo de ponerlos en práctica en el campo de la gestión. Y esto no significa en absoluto que sea necesario cambiar un líder de tipo 1 o 2 por un líder de la "nueva generación"; esto significa que mejorar la gestión de un edificio de apartamentos debe estar en la "mente" de los gerentes, lo que conducirá a una mayor transformación profesional de la gestión en la industria.

No es ningún secreto que el servicio al cliente es uno de los puntos más débiles en las actividades de las empresas de vivienda y servicios comunales. Muchos han experimentado el aumento de las tarifas de vivienda y servicios comunales y el motivo de nuestra indignación no es que realmente hayan aumentado, sino que con el aumento de las tarifas no vemos una mejora en la calidad del servicio. Después de todo, si se compensa el aumento de las tarifas al menos mejorando el servicio y centrándose en el consumidor, la fidelidad del consumidor aumentará. A su vez, la formación de la opinión pública incluirá un entendimiento: aumento de tarifas - mejora de la calidad del servicio. La calidad de los servicios se puede mejorar mediante la transparencia de la contabilidad y la pronta respuesta a las solicitudes de los consumidores, y para ello es necesario introducir software moderno en la industria, mantenerse al día, mediante la automatización de los procesos comerciales y la creación de un sistema unificado. sistema de informacion.

Como saben, la legislación de vivienda actual prevé tres formas de gestionar los edificios de apartamentos: gestión por parte de una organización gestora, gestión por una Asociación de Propietarios y gestión directa. La ley federal recientemente adoptada del 21 de julio de 2014 N255-FZ sobre actividades de concesión de licencias para la gestión de edificios de apartamentos afecta a estos tres métodos.

La inmensa mayoría de las disposiciones de la ley federal 255-FZ entraron en vigor el 1 de septiembre de 2014, pero desde la redacción del proyecto de ley, muchos especialistas en el sector de vivienda y servicios comunales están preocupados por la próxima concesión de licencias para actividades de gestión de edificios de apartamentos. . Me gustaría señalar el siguiente punto: según la ley aprobada, solo las organizaciones de gestión están sujetas a licencias. Resulta que de los tres métodos de gestión de edificios de apartamentos previstos por la ley (gestión de la organización de gestión, gestión de la Asociación de Propietarios, gestión directa), solo uno se verá afectado en el proceso de concesión de licencias.

Y parece que las asociaciones de propietarios y los propietarios que administran casas directamente pueden "dar un suspiro de alivio", pero resulta que 255-FZ introduce cambios en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia no solo en términos de licencias. Así, el artículo 4 de la nueva ley establece que una Asociación de Propietarios creada en dos o más casas, si estas casas tienen en total más de 30 apartamentos, debe reorganizarse antes del 1 de julio de 2016.

El párrafo 5 del artículo 7 establece que los propietarios de locales de edificios de apartamentos cuyo número de apartamentos sea superior a 16, en el caso de la gestión directa de dicha casa, están obligados a celebrar una junta general de propietarios de locales antes del 1 de abril. 2015 y elegir un método de gestión diferente.

Por lo tanto, la gestión directa sólo se puede mantener en edificios pequeños, cuyo número de apartamentos no supere los 16. Se reorganizarán las asociaciones de propietarios grandes que gestionan dos o más edificios.

Parece que a las sociedades gestoras no les importan estos procesos, si no fuera por un punto importante. Si la gestión directa en un edificio de apartamentos no es posible y la Asociación de Propietarios se ha reorganizado, dicha casa solo puede ser gestionada por una organización de gestión, que será elegida por una junta general de propietarios de locales o seleccionada por los órganos del gobierno local con base en sobre los resultados de un concurso abierto.

Resulta que la Ley 255-FZ prevé la transición de la inmensa mayoría de los edificios de apartamentos en Rusia a la gestión de organizaciones de gestión, que deberán tener una licencia. En consecuencia, se puede minimizar la presencia en el mercado de la gestión de asociaciones de propietarios y de los propietarios que gestionan sus viviendas directamente.

CONCLUSIÓN

La investigación realizada en el marco de este trabajo nos permitió formular una serie de conclusiones principales.

Anteriormente, en todas las regiones existía una situación en la que la mayor parte del mercado de servicios de gestión del parque de viviendas municipales estaba ocupada por empresas unitarias municipales. Las pequeñas empresas produjeron sólo el 6% del volumen de servicios de vivienda y servicios comunales.

Actualmente está finalizando el proceso de reforma de la gestión del parque de viviendas. El Estado concede a los propietarios el derecho a elegir el método de gestión y así participar en la reforma de la vivienda y los servicios comunales. Y cuanto antes los propietarios se den cuenta de esto, más beneficios podrán aprovechar los derechos que se les otorgan. Después de todo, al final, el autogobierno en el sector de la vivienda es una de las formas más efectivas de proteger los derechos de los propietarios, controlar por parte de la población el volumen y la calidad de la vivienda y los servicios comunales, influir en el costo y calidad de los servicios prestados y permite crear condiciones para atraer fuentes adicionales de financiamiento para el mantenimiento y reparación de viviendas.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos deben elegir uno de los métodos de gestión: gestión directa por parte de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos; gestión de comunidades de propietarios; gestión de la organización de gestión. En el primer caso, los propietarios no tienen la condición de persona jurídica y, por lo tanto, tienen actividades económicas limitadas, sin las cuales la gestión de un edificio de apartamentos es difícil, y en el segundo, se ven privados de la capacidad de controlar las actividades. de la organización gestora e influir en ella. La forma de gestión más racional es la creación de una asociación de propietarios.

Con la introducción del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, se hace hincapié en la asociación de propietarios como una de las formas eficaces de gestión de un edificio de apartamentos. Tiene una amplia gama de poderes: administrar un edificio de apartamentos, celebrar acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de la propiedad común en un edificio de apartamentos y sobre la provisión de servicios públicos.

No se debe detener la reforma de la legislación sobre vivienda. Necesita mejoras adicionales, que cubrirán una gama más amplia de cuestiones y contribuirán a la introducción del autogobierno de la vivienda.

Complementar el Código de Vivienda con una serie de reglas para garantizar el ejercicio de los derechos de los miembros de la Asociación de Propietarios a participar en las asambleas generales y prevenir posibles abusos en esta área. En particular, es necesario establecer el carácter exclusivo de la competencia de la junta general; el momento de la junta general anual y las cuestiones que deben resolverse en ella; el procedimiento para convocar y celebrar juntas generales, incluidas las reglas para la participación de los miembros de la sociedad en la formación de la agenda, el procedimiento para la participación de los miembros de la sociedad en las juntas generales, las reglas para documentar la convocatoria, conducta y resultados de la junta general; el procedimiento y condiciones para la celebración de juntas generales extraordinarias y juntas en forma de voto a distancia; el plazo para recurrir las decisiones de la junta general ante los tribunales. También es necesario establecer requisitos para el contenido de los estatutos de la Asociación de Propietarios y el procedimiento para que los miembros de la asociación reciban información sobre sus actividades.

Complementar el Código de Vivienda de la Federación de Rusia con normas que regulan las relaciones entre una cooperativa que gestiona un edificio de apartamentos y los propietarios que no son sus miembros.

En mi opinión, la elección del método de gestión de un edificio de apartamentos está influenciada por una serie de factores subjetivos: las características técnicas y el estado del objeto, la mentalidad de los propietarios, el nivel de desarrollo de las relaciones de mercado en el sector inmobiliario local. En diferentes ciudades y regiones se da preferencia a diferentes formas de gestión de los edificios de apartamentos, en lo que también influye en gran medida el número de plantas y la densidad de la edificación.

LISTA DE FUENTES UTILIZADAS

1. La Constitución de la Federación de Rusia (adoptada por votación popular el 12 de diciembre de 1993) (teniendo en cuenta las enmiendas introducidas por las Leyes de la Federación de Rusia sobre enmiendas a la Constitución de la Federación de Rusia del 30 de diciembre de 2008 N 6- FKZ, de 30 de diciembre de 2008 N 7-FKZ, de 5 de febrero de 2014 N 2 -FKZ, de 21 de julio de 2014 N 11-FKZ) // SPS ConsultantPlus, 2014.

2. Código de Vivienda de la Federación de Rusia de 29 de diciembre de 2004 No. 188-FZ (adoptado por la Duma Estatal de la Asamblea Federal de la Federación de Rusia el 22 de diciembre de 2004) (edición actual de 21 de julio de 2014) // SPS ConsultorPlus, 2014.

3. Ley Federal 189-FZ de 29 de diciembre de 2004 “Sobre la implementación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia” (modificada y complementada, entró en vigor el 1 de septiembre de 2014) // SPS ConsultantPlus, 2014.

4. Ley Federal de 21 de julio de 2007 N 185-FZ (modificada el 21 de julio de 2014) “Sobre el Fondo de Asistencia para la Reforma de la Vivienda y los Servicios Comunales” // SPS ConsultantPlus, 2014.

5. Ley Federal de 30 de marzo de 1999 N 52-FZ (modificada el 23 de junio de 2014) “Sobre el bienestar sanitario y epidemiológico de la población” // SPS ConsultantPlus, 2014.

6. Ley Federal de 21 de julio de 2014 N 255-FZ (modificada el 24 de noviembre de 2014) “Sobre las modificaciones del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, determinados actos legislativos de la Federación de Rusia y el reconocimiento como inválidos de determinadas disposiciones de actos legislativos de la Federación de Rusia” // SPS ConsultantPlus, 2014.

7. Alexy, P. V. Derecho de la Vivienda: un libro de texto para estudiantes universitarios de la especialidad “Jurisprudencia” / P. V. Alexy et al.; editado por I. A. Eremicheva, P. V. Alexia. - 7ª ed., revisada. y adicional - M.: UNIDAD-DANA: Derecho y Derecho, 2012. - 480 págs.

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El surgimiento y cambio de la institución jurídica de gestión directa de un edificio de viviendas por parte de los propietarios del local. Información sobre los derechos y obligaciones que surgen de los propietarios de locales en la propiedad de un edificio de departamentos, problemas y formas de solucionarlos.

Las direcciones clave de la Estrategia son:

• mejorar la gestión de los edificios de viviendas;
• optimización de costos para reparaciones importantes de propiedad común en un edificio de apartamentos;
• reasentamiento de ciudadanos desde viviendas de emergencia;
• prestación de servicios públicos de calidad a la población;
• control público.

Proceso de gestión de MKD

Este término se refiere al mecanismo estatal para regular las actividades comerciales en el campo de la vivienda y los servicios comunales, es decir, la concesión de licencias para la gestión de un edificio de apartamentos.

La Ley Federal No. 255-FZ del 21 de julio de 2014 introdujo modificaciones al Código de Vivienda de la Federación de Rusia que obligan a las personas jurídicas y a los empresarios individuales que se dedican a la gestión y el mantenimiento de edificios de apartamentos a obtener licencias de las organizaciones estatales de supervisión de la vivienda de una entidad constitutiva de La Federación Rusa. Los directivos de las sociedades gestoras deben aprobar un examen de cualificación y recibir un certificado de formación avanzada, que posteriormente se confirma cada cinco años.

En 2015, las siguientes organizaciones recibieron licencias en el distrito: PRIORITET LLC (dirigida por Alexander Nefedov), Management Company LLC (dirigida por Andrey Abramov), ZhilServis LLC (dirigida por Olga Yushina) y Upravdom Plus LLC.

Al 1 de enero, había 287 edificios de apartamentos en el distrito (excluidos los edificios bloqueados). Actualmente, hay 181 edificios de apartamentos bajo gestión (el 63% de los edificios de apartamentos en los que los propietarios han elegido el método de gestión).

Reparaciones importantes de propiedad común en un edificio de apartamentos.

La Ley Federal No. 176-FZ del 29 de junio de 2015 introdujo cambios importantes en el Código de Vivienda:

• se ha modificado el procedimiento para la formación y optimización de los programas regionales de reparación de capital junto con los plazos para su implementación;
• se ha determinado el mecanismo legal para el funcionamiento de las cuentas especiales;
• se fija la condición jurídica del titular de esta cuenta;
• Se han delineado las actividades de los operadores regionales.

Al 5 de marzo de 2016, la recaudación total de contribuciones para reparaciones importantes de la propiedad común de edificios de departamentos es del 83,6% (por encima del promedio regional - 78,6%), incluida la recaudación de contribuciones en locales residenciales de propiedad municipal de 88,95 (por encima del El promedio de la región es del 82,1%).

En 2016, de acuerdo con el plan a corto plazo para reparaciones importantes de la propiedad común de los edificios de apartamentos, está previsto realizar reparaciones en 8 edificios. Además, en 2015 no se realizaron reparaciones en una casa en la dirección: Kharovsk, calle Kirova, 10 debido a la falta de solicitudes de los contratistas durante los procedimientos competitivos. Esta casa también está prevista para ser renovada en 2016.

Una organización de diseño especializada ha desarrollado documentación de estimación. Los principales tipos de trabajos planificados: reparación de tejados, sistemas de ingeniería, reparación de fachadas. Actualmente, los propietarios de los locales residenciales se encuentran celebrando reuniones para acordar los tipos de obra y el coste estimado. Los protocolos de las decisiones de los propietarios deben enviarse a la organización sin fines de lucro VO "Fondo para reparaciones importantes de edificios de apartamentos en la región de Vologda" antes del 1 de abril de 2016. A continuación, el operador regional lleva a cabo procedimientos competitivos para seleccionar un contratista.

Según las estimaciones, la necesidad total de fondos para trabajos de reparación en 2016 será de 26 millones de rublos. La tasa de recaudación en el distrito es de 14,1 millones de rublos. En este sentido, es posible ajustar el plan para reducir los tipos de trabajos de reparación. La deuda de los propietarios de locales residenciales para pagar las contribuciones para reparaciones importantes asciende a 3,6 millones de rublos.

Reubicación de ciudadanos desde viviendas de emergencia.

Es necesario reasentar a los ciudadanos que vivan en viviendas de emergencia reconocidas como tales antes del 1 de enero de 2012 hasta el 1 de septiembre de 2017.

En 2015, la administración del distrito y la administración de la ciudad de Kharovsk presentaron solicitudes para participar en el programa regional específico núm. 7 “Reasentamiento de ciudadanos del parque de viviendas de emergencia en los municipios de la región de Vologda”.

Está previsto reubicar a los residentes de 128 apartamentos con una superficie total de 4470,3 metros cuadrados. 65 casas están sujetas a demolición.

Antes de comenzar la construcción de edificios residenciales, es necesario realizar subastas para el arrendamiento de terrenos, subastas para la construcción compartida o la adquisición de locales residenciales.

El monto total de la financiación, teniendo en cuenta los fondos del Fondo de Asistencia para la Reforma del Sector Comunal y de Vivienda, ascenderá a 153,8 millones de rublos, incl. 7,7 millones de rublos (5%) - fondos del presupuesto local.

Proporcionar servicios públicos de calidad a la población.

En el distrito operan 14 organizaciones en el ámbito de la vivienda y los servicios comunales, que emplean a 383 personas.

El objetivo principal de la reforma de la vivienda y los servicios comunales es aumentar la eficiencia, sostenibilidad y confiabilidad del funcionamiento de la vivienda y los sistemas de apoyo a la vida comunitaria para la población, mejorar la calidad de la vivienda y los servicios comunales y al mismo tiempo reducir los costos irracionales.

Lograr estos objetivos es imposible sin una estrecha interacción entre la población, los representantes empresariales y las autoridades gubernamentales.

En 2015, a nivel de distrito, se consideraron 53 solicitudes de ciudadanos sobre cuestiones de vivienda y servicios comunales (25% de todas las solicitudes).

Gracias a la estrecha cooperación con los gerentes y especialistas del departamento de la ciudad de Kharovsk LLC MMP "Interdistrict ETS" (encabezado por Lyubov Svetikova), en la administración del distrito durante el último período de calefacción se consideraron las solicitudes y se tomaron decisiones para garantizar la sostenibilidad. suministro de calor a edificios de apartamentos en la parte este de la ciudad, calentado desde la sala de calderas No. 18, regulación de dispositivos de medición de energía térmica en edificios de apartamentos calentados desde la sala de calderas No. 10, prestación de servicios de suministro de agua caliente de mala calidad en edificios residenciales calentados de la sala de calderas de Kharovklesprom LLC.

A partir de 2016, se aplicarán tarifas a largo plazo a las empresas proveedoras de calor durante un período de 3 años.

Ha disminuido el número de solicitudes de los ciudadanos sobre emergencias en los sistemas de suministro de agua operados por PRIORITET LLC (dirigida por Alexander Nefedov).

Proporcionar suministro de agua y saneamiento en los asentamientos rurales no es rentable y requiere el establecimiento de tarifas inasequibles para la población. La estrategia define: las organizaciones que abastecen de agua y saneamiento en pequeñas localidades recibirán apoyo estatal.

Control publico

Resolver eficazmente los problemas en el ámbito de la vivienda y los servicios comunales y crear condiciones de vida cómodas para las personas en los edificios de apartamentos es el objetivo común de los participantes en el control público.

La parte 8 del artículo 20 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia define los sujetos de control público: asociaciones, otras organizaciones sin fines de lucro, consejos de edificios de apartamentos y otras partes interesadas de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia.

Como parte de la Estrategia, se ejercerá control sobre la implementación de los programas de reparación de capital, lo que ayudará a obtener información oportuna sobre su implementación para cada edificio de departamentos, realizar un seguimiento de las etapas, la calidad y controlar el costo de la obra. Se lanzó un sistema automatizado para monitorear la implementación de programas regionales. En el sitio web "Reforma de vivienda y servicios comunales", en la sección "Reparaciones importantes", se mostrará el grado de implementación del programa de reparación de capital.

A partir de las quejas de los ciudadanos, los Centros de Control Público elaboran una calificación de los problemas más urgentes en el sector de vivienda y servicios comunales y forman calificaciones regionales de las organizaciones de gestión.

Durante la última década, se ha adoptado una gran cantidad de leyes y programas a nivel federal, regional y municipal. La mayoría de los ciudadanos tienen una actitud negativa hacia la reforma del sector de la vivienda y los servicios comunales. La razón es que el crecimiento de las tarifas de vivienda y servicios comunales supera la tasa de crecimiento de los ingresos de los ciudadanos.

A pesar de las dificultades, las organizaciones y empresas que brindan vivienda y servicios comunales encuentran soluciones y establecen objetivos para minimizar costos. Durante la temporada de calefacción 2015/2016 La dirección de MMP Interdistrict Electric Heating Networks LLC compró combustible: hulla a un precio inferior al del año pasado en un 30% y aumentó la proporción de combustibles locales (leña) utilizados en las salas de calderas.

Un potencial importante para el desarrollo de viviendas y servicios comunales es la conservación de recursos. Se han tomado medidas para equipar 118 edificios de apartamentos con dispositivos de medición de electricidad común en las casas (44%), todos los edificios de apartamentos que consumen energía térmica hasta 0,2 Gcal están equipados con dispositivos de medición de energía térmica, 84 casas (65%) tienen medidores de consumo de agua fría.

Valentina MAKSIMOVA, Jefe del Departamento de Construcción, Vivienda, Servicios Comunales y Viales de la Administración del Distrito

Gestión eficaz de un edificio residencial. Subbotin V.N.

M.: Eksmo, 200 8 . - 224 segundos. (Directorio legal más reciente)

El libro está dedicado a un tema muy actual: la gestión de un edificio de apartamentos. La publicación se preparó teniendo en cuenta la experiencia práctica acumulada por especialistas de diferentes ciudades de la Federación de Rusia.

Esta guía práctica describe el procedimiento de gestión de un edificio de apartamentos residenciales por parte de una asociación de propietarios, una cooperativa de vivienda, una cooperativa de construcción de viviendas, una sociedad gestora y directamente por los propietarios del local del edificio. También se proporciona la metodología y mecanismo para aplicar cada método de gestión, se muestra la organización del proceso de gestión de un edificio de viviendas y se consideran los principios para la elaboración de un plan de gestión anual.

El libro será útil para gerentes y abogados de organizaciones de gestión, especialistas de organismos de gestión de vivienda y servicios comunales, propietarios proactivos de locales, otras personas involucradas en la gestión de edificios de apartamentos, estudiantes de universidades de economía y derecho.

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CONTENIDO
Prefacio 5
A los lectores 7
Introducción 9
Capítulo 1. Gestión de un edificio de viviendas: conceptos generales 12
1.1. El concepto de edificio de apartamentos 12.
1.2. Propiedad común en edificio de departamentos 18
1.3. El derecho de propiedad común compartida de la propiedad común 27.
1.4. Concepto de gestión. Metas y objetivos 34
Capítulo 2. Organización para elegir un método de gestión de edificios de apartamentos 39
2.1. Disposiciones generales 39
2.2. Elección de un método para la gestión de un edificio de apartamentos por parte de los propietarios de locales 40
2.3. Elegir un método de gestión de un gobierno local 49
2.4. Cesión de viviendas para gestión a propietarios o sus personas autorizadas 62
Capítulo 3. Métodos de gestión de un edificio de viviendas. 71
3.1. control directo 71
3.1.1. Características generales del control directo 71
3.1.2. Preparación para la gestión directa 73
3.1.3. Implementación del control directo 74
3.1.4. Proceso de gestión 74
3.1.5. Prestación de servicios de vivienda 74
3.1.6. Provisión de servicios públicos 80
3.2. Gestión de edificios residenciales por comunidades de propietarios, complejos residenciales, cooperativas de vivienda 82
3.2.1. Características generales del método 82.
3.2.2. Preparación para la gestión de un edificio de apartamentos mediante la creación de una HOA 86
3.2.3. Proceso de gestión 89
3.2.4. Proporcionar vivienda y servicios comunales. . 94
3.3. Gestión de edificios de apartamentos por parte de una organización gestora 97
3.3.1. Características generales del método de control domiciliario 97
3.3.2. Seleccionar una organización de gestión 98
3.3.3. Contrato de gestión 101
3.3.4. Actividades de la organización gestora para la gestión de un edificio de apartamentos 103.
3.4. Características comparativas de los métodos de gestión de un edificio de apartamentos 106.
Capítulo 4. Organización del proceso de gestión de un edificio de apartamentos 110.
4.1. Plan de gestión anual de un edificio de viviendas. ... 110
4.2. Prestación de servicios de vivienda 130
4.3. Financiamiento por parte de los gobiernos locales de reparaciones capitales de un edificio de apartamentos 143
4.4. Prestación de servicios públicos 157
4.5. Control de calidad de la vivienda y servicios comunales 165.
4.6. Organización del trabajo de información en la gestión de un edificio de apartamentos 170.
4.7. Trabajar con morosos 188

. Desde 2004, la legislación en el sector de la vivienda y los servicios comunales ha sufrido muchos cambios. Después de la publicación del nuevo Código de Vivienda y otras regulaciones, junto con el efecto positivo, surgieron ciertos problemas. Si analiza cuidadosamente la situación con respecto al desarrollo futuro de la reforma de la vivienda y comprende cómo funcionan las normas de la nueva legislación de vivienda, resulta obvio que todos los problemas existentes requieren comprensión y solución. Intentaremos comprender la cuestión más básica de garantizar que las sociedades gestoras cumplan plenamente con las disposiciones del artículo 161 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia sobre la garantía de condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, así como el mantenimiento adecuado de la propiedad común de Edificio de apartamentos.

Problemas de gestión.

El sector de la vivienda y los servicios comunales es quizás el único sector de la economía rusa que está fuera de las relaciones de mercado. Durante los últimos 10 años, en varios niveles de gobierno se ha estado hablando de reforma del sector de la vivienda y los servicios comunales, pero el movimiento práctico hacia el mercado en la industria de la vivienda y los servicios comunales se ha llevado a cabo a un ritmo extremadamente lento.

Con la introducción del nuevo Código de Vivienda de la Federación de Rusia en 2005, se planeó cambiar la actitud tanto de los propietarios de edificios de apartamentos como de las organizaciones involucradas en el servicio del parque de viviendas hacia la mejora de la calidad del servicio y, al mismo tiempo, una percepción adecuada de la población. de responsabilidad por la seguridad de este stock. Sin embargo, los estereotipos que se han desarrollado entre la población a lo largo de los años sobre el funcionamiento del sistema de vivienda y servicios comunales dificultan bastante el trabajo en esta dirección.

Después de todo, ¿qué ha cambiado con la introducción de la nueva ley? Sí, en principio está bien, sólo que han comenzado a aparecer en el mercado nuevas formas de gestionar edificios de apartamentos. Pero ¿qué pasa con el parque de viviendas en sí? Pero este es el principal problema. Tomemos, por ejemplo, el parque de viviendas de los distritos centrales, los más antiguos de nuestra ciudad. Sí, los residentes de muchas casas, de acuerdo con la ley, ejercieron su derecho a elegir y comenzaron a participar activamente en la creación de asociaciones de propietarios y la selección de nuevas sociedades gestoras. Pero esto sucedió principalmente en casas prósperas. ¿Qué les quedó a los residentes del parque de viviendas desgastadas? Después de todo, todos entienden perfectamente que crear una Asociación de Propietarios en una casa, por ejemplo, construida en 1890 con un grado de desgaste de más del 70%, es simplemente poco realista y económicamente no rentable. Por lo tanto, de conformidad con el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia Nº 75, las administraciones de distrito celebraron concursos y las casas fueron transferidas a empresas gestoras. Simplemente no había otra opción. Alguien debe administrar la casa, mantenerla, preparar los servicios públicos para el invierno y mucho más.

Fachadas de casas en ruinas, entradas que no se han limpiado durante años, asfalto roto, emergencias constantes en las comunicaciones: estas son las cosas que se han transferido a la dirección. Y por alguna razón nadie pensó en cómo es posible administrar una casa de 15 a 30 apartamentos con los fondos aportados por sus residentes para mantener la propiedad común de la casa en tales condiciones técnicas. Después de todo, de acuerdo con el mismo Código de Vivienda, la sociedad gestora está obligada a utilizar los fondos de los residentes sólo para una casa específica. Y en vano, muchos residentes piensan que cuando la casa fue transferida a la administración, las sociedades administradoras recibieron fondos adicionales del presupuesto de la ciudad. No, tenemos lo que tenemos. La casa en sí con sus problemas, reparaciones insuficientes y muchas otras deficiencias. Entonces resulta que la salvación de las personas que se están ahogando es obra de las mismas personas que se están ahogando.

Un edificio residencial que se ha agrietado y requiere trabajos urgentes para fortalecer los cimientos no tiene fondos en su cuenta para realizar trabajos costosos, pero por alguna razón la culpa de solucionar este problema recae en la sociedad gestora, que se hizo cargo de esta casa en tal un estado técnico deplorable. ¿Dónde está la responsabilidad del Estado?

Desafortunadamente, hoy en día las organizaciones de inspección tienen un enfoque algo unilateral para identificar y eliminar las violaciones del mantenimiento técnico de las casas. Después de todo, al realizar inspecciones del estado técnico de los edificios de apartamentos, por alguna razón a nadie le interesa saber si los propietarios de un edificio en particular tienen fondos para eliminar ciertas deficiencias. Después de todo, ¿cómo se puede hacer algo sin tener los fondos para ello y, como se mencionó anteriormente, la sociedad gestora no tiene derecho a utilizar los fondos? otras casas. ¿Cuál es el motivo de una situación tan triste y completamente desesperada?

En 1992, durante la liberalización de precios, se decidió no tocar las tarifas de vivienda y servicios comunales (HCS), y el alquiler resultó estar al nivel 1928 . Antes 2000 gramos . Las autoridades mantuvieron las tarifas de vivienda y servicios comunales en el contexto de un aumento en todos los demás precios, y luego comenzó su crecimiento acelerado, aunque la regulación estatal se mantuvo invariablemente. El costo del gas y la electricidad y la energía térmica constituyen la mayor parte del costo de la vivienda y los servicios públicos, y son suministrados por monopolistas, lo que significa que la necesidad de regular los precios y regular estos mercados es inevitable.

A 2004 ., al recibir vivienda y servicios comunales a precios subsidiados, los ciudadanos gastaron en ellos una media del 10,8% de su presupuesto. Sin embargo, teniendo en cuenta los gastos reales, que reflejan las diferencias en la oferta y calidad de la vivienda, la proporción de los gastos de vivienda y servicios comunales en el presupuesto familiar de los rusos sigue siendo notablemente menor. EN 1997 . B. Yeltsin firmó un decreto "Sobre la reforma de la vivienda y los servicios comunales", según el cual se planeaba aumentar la proporción de la población en los pagos por vivienda y servicios públicos del 35% al 1997 . hasta el 100% en 2003 . Posteriormente, la Duma del Estado pospuso el pago del 100% hasta 2008 .

La nueva edición de la ley de 2003 "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda" excluyó por completo la mención del plazo para la transición al pago del 100% de la vivienda y los servicios comunales por parte de la población. EN 2001 . Se adoptó un documento que aún define la política estatal en la industria: el subprograma "Reforma y modernización del complejo de viviendas y servicios comunales de la Federación de Rusia" del programa objetivo federal "Vivienda" para 2002 - 2010, y al final 2004 . Se aprobó un nuevo Código de Vivienda, que introdujo una nueva forma de contrato civil: un acuerdo sobre la gestión de un edificio de apartamentos.

Problemas de reparaciones mayores.

Si lee las normas del Código de Vivienda sobre reparaciones importantes, puede ver claramente que la carga de los costos de su implementación recae 100% en los propietarios de los edificios de apartamentos. Esto significa que los propietarios deben celebrar de forma independiente una junta general, determinar los tipos de trabajo, aprobar el costo de estos trabajos, elegir una organización para realizar el trabajo y, en última instancia, pagar el 100% de los mismos. Por supuesto, teniendo en cuenta todos los factores que complican este procedimiento y comprendiendo la responsabilidad del mantenimiento del parque de viviendas por parte del Gobierno de la Federación de Rusia en

2007. La corporación estatal "Fondo de Asistencia a la Reforma de la Vivienda y los Servicios Públicos" se creó para financiar la reparación y reubicación de viviendas en ruinas y en ruinas. Los destinatarios de este fondo son las regiones y los municipios, siempre que transfieran las funciones de gestión y mantenimiento de los edificios residenciales a manos privadas y estimulen la creación de asociaciones de propietarios. Para recibir estos fondos, las regiones deben cumplir el requisito legal de que al menos el 50% de las viviendas sean gestionadas por sociedades gestoras privadas, mientras que la participación del municipio en su capital social no superaría el 25%. Por lo tanto, una de las principales direcciones en las actividades de las organizaciones de gestión en el sector de vivienda y servicios comunales debe ser su participación en el trabajo de atraer fondos del Fondo Federal e identificar aquellas casas que necesitan urgentemente reparaciones importantes.

Cabe señalar que trabajar en esta dirección en el corto plazo establecido por la ley no es fácil. Para cumplir todas las condiciones es necesario:

Realizar un análisis detallado del estado técnico de los edificios de apartamentos;

Convocar a los propietarios a una junta general;

Recopilar un paquete de documentos (registros de votación de propietarios, actas de juntas generales);

Elaborar presupuestos y preparar documentación de diseño;

Lograr la inclusión de viviendas específicas en el programa de reparación capital focalizado.

Las empresas gestoras que han participado en este trabajo saben muy bien cuántos problemas hay en este camino. La preparación de un análisis detallado del estado técnico de los edificios de apartamentos no es la tarea más difícil para los especialistas de las sociedades gestoras. Además, si se tiene en cuenta que la ciudad cuenta con un programa de seguimiento del estado técnico del parque de viviendas y las empresas gestoras han celebrado convenios con un organismo especializado que realiza este trabajo.

El problema comienza precisamente en la fase de organización de una junta general de propietarios. De hecho, según la legislación de vivienda, la sociedad gestora no tiene derecho a iniciar su implementación, solo puede brindar asistencia a los propietarios en el marco del contrato de gestión. Pero, lamentablemente, no existe ninguna iniciativa especial entre los propietarios. Entonces resulta que la sociedad gestora, comprendiendo la importancia de este trabajo, se ve obligada a celebrar este tipo de reuniones en violación de la ley. Y como resultado, quejas de los vecinos, cartas a todas las autoridades sobre algunas infracciones y mucho más. Probablemente, el problema de la actitud de los propietarios ante las reparaciones importantes surgió debido a contradicciones en la propia legislación de vivienda. Después de todo, si el Código de Vivienda prevé una carga del 100% de los gastos para los propietarios en su implementación, entonces la Ley Federal No. 185 fijó este límite en el 5%, apoyando así la actitud dependiente de los propietarios hacia su vivienda.

Problemas de relaciones con proveedores de servicios monopolísticos.

Según la legislación vigente, las sociedades gestoras incurren actualmente en pérdidas al proporcionar servicios públicos a los hogares. Al comprar recursos de servicios públicos, las empresas gestoras deben pagarlos a tiempo y a tiempo, de lo contrario corren el riesgo de quedar desconectados. Sin embargo, en el sector de vivienda y servicios comunales, es casi imposible lograr el cobro 100% oportuno de los pagos, por muy ideales que sean los residentes, y todo el mundo lo sabe. En los medios de comunicación apareció información de que las sociedades gestoras cobrarían comisiones a los monopolistas por el trabajo de recaudación de pagos de la población. Esta no es una propuesta nueva, pero es bastante justa. Después de todo, cuando los contratos con los proveedores de servicios se celebraban directamente con los residentes, los problemas de la deuda eran responsabilidad de los propios proveedores de servicios. Naturalmente, esto no convenía a los monopolistas porque es más fácil trabajar con un suscriptor que con cientos de residentes. Sin embargo, hasta 2002 esta práctica existía y, por ejemplo, Vodokanal devolvió el 5% de la recaudación de fondos a la Asociación de Propietarios de nuestra ciudad, Donenergo reembolsó el 12%. Desafortunadamente, algunas sociedades gestoras y presidentes de asociaciones de propietarios intentaron devolver este método de pago, pero fue en vano.

Finalmente.

Al resolver los problemas tácticos de la gestión de edificios de apartamentos hoy en día, es necesario desarrollar una estrategia de desarrollo para varios años de antelación, que permitiría no sólo gestionar eficazmente los fondos de la población, sino también afianzarse seriamente en el mercado, mejorando la calidad de servicio, reduciendo costes y trabajando con tarifas económicamente sólidas y transparentes. Los objetivos finales de cualquier sociedad gestora, además de obtener beneficios, son ampliar el negocio, aumentar el volumen del parque de viviendas gestionadas y mantener el liderazgo en este ámbito.

Gorobets S.L.

(social) .

El Centro Nacional de Control Público en el Ámbito de Vivienda y Servicios Comunales del NP “Control de Vivienda y Servicios Comunales” ha elaborado una calificación de los problemas en el ámbito de la vivienda y los servicios comunales para el primer trimestre de 2016. La calificación se formó a partir de los resultados de las solicitudes de los ciudadanos a los centros públicos de acogida que funcionan en 72 entidades constitutivas de la Federación de Rusia. En total, en el primer trimestre se presentaron 8.644 personas a estos centros de acogida.

Director ejecutivo de NP "ZhKHKH Kontrol" Svetlana Razvorotneva:
— A lo largo del año se han producido ciertos cambios en el sector de vivienda y servicios comunales. Lo más importante es que la intensidad de las pasiones en torno al tema de las reparaciones importantes está disminuyendo. El porcentaje de personas que respondieron a este tema cayó más del 5% durante el año, y el tema en sí pasó del segundo lugar en el primer trimestre de 2015 al quinto lugar en 2016. También disminuyó significativamente (un 8,5%) el número de solicitudes sobre el tema "Cobro de tasas por vivienda y servicios comunales", aunque este tema en sí ocupó invariablemente el primer lugar en el ranking en 2015 y principios de 2016. El porcentaje de consultas sobre el tema “calidad de los recursos comunales” ha aumentado considerablemente, aunque, en nuestra opinión, este hecho se debe a factores estacionales y se debe principalmente a los problemas de la temporada de calefacción 2015-2016 (en el cuarto trimestre de En 2015, el tema de la calidad de los recursos comunales ocupó el primer lugar). Ha aumentado ligeramente el número de solicitudes relativas a la gestión de edificios de viviendas. Al mismo tiempo, en 2015 y 2016 el tema “Gestión de edificios de apartamentos” ocupó invariablemente el tercer lugar, y “El estado insatisfactorio de los edificios de apartamentos” pasó del quinto al cuarto lugar. Todo esto, en mi opinión, sugiere que el instituto de licencias, que comenzó a funcionar el 1 de mayo de 2015, aún no ha dado los resultados esperados”.

¿Qué es lo que más preocupa a los ciudadanos rusos en el sector de la vivienda y los servicios comunales según los resultados del primer trimestre de 2016?

I. El cálculo de las tarifas de vivienda y servicios comunales incluye los siguientes problemas:
problemas con el cobro de vivienda y servicios comunales;
recálculos;
generación de documentos de pago;
pagos adicionales;
incluidos los problemas con el cobro de los servicios públicos consumidos para las necesidades generales del hogar: 662 quejas (7,7% del volumen total).
II. Calidad insatisfactoria de los servicios públicos proporcionados.
III. El tratamiento de MKD incluye los siguientes problemas:
gestión de edificios de apartamentos (problema de documentos de pago dobles);
la legalidad de las acciones de las asociaciones de propietarios, cooperativas de vivienda, organizaciones gestoras (incluidas cuestiones relacionadas con actividades económicas y financieras);
divulgación de información por parte de organizaciones de gestión;
Licencia de actividades para la gestión de edificios de apartamentos: 129 solicitudes (1,5% del volumen total).
celebración de juntas generales de propietarios - 236 solicitudes (2,7% del volumen total):
— problemas durante la implementación;
— problemas de ejecución de las decisiones tomadas
- y otros.
IV. El estado insatisfactorio del MKD incluye los siguientes problemas:
Prestación inadecuada de servicios para el mantenimiento y reparaciones en curso de edificios de apartamentos.
V. Las reparaciones mayores incluyen los siguientes problemas:
calendario de reparaciones importantes;
calidad de las reparaciones mayores;
el monto de la contribución por reparaciones importantes;
falta de información sobre los programas regionales de reparación de capital.
VI. Paisajismo insatisfactorio del área local.
VII. Los problemas asociados con los dispositivos de medición individuales y comunales incluyen los siguientes:
adquisiciones;
instalaciones;
operación.
VIII. Las viviendas de emergencia y en ruinas incluyen los siguientes problemas:
con el reconocimiento de los edificios de apartamentos como inseguros;
con el momento de la reubicación;
con la calidad de los edificios de apartamentos de nueva construcción.
IX. Quejas sobre las acciones e inacciones de las autoridades estatales autorizadas y los gobiernos locales que afectan la observancia de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos en el campo de la vivienda y los servicios comunales;
X. Otros temas incluyen las siguientes cuestiones:
uso de propiedad común de un edificio de apartamentos;
contratación social;
componente de corrupción;
otro.